首次在冬季举办的世界杯，让宅在家里的我们在别人的狂欢中，只能孤单地做个看客，在冬季的阴霾中寻找着一丝难得的快乐，不由得格外怀念四年前一大帮人聚在售楼处看球的日子。
在近1个月时间里，很多买房人的心思会被世界杯吸引，但别忘了，世界杯毕竟只能带来短暂的愉悦，大戏落幕后，我们还要回归衣食住行。
距离年底不到40天，刨去世界杯的日子，留给买房人的时间已经不多了。
我们曾多次分析，今年年底前是刚需上车的窗口期，一是年底前开发商冲刺业绩，往往给予买房人更多优惠；二是转年即可享受当前最好的房贷利率；三是在年底前解决一件大事，那种心理的成就感，过年的幸福感都能更足。
帮主梳理当前市场在售楼盘的状况，将各区域适合首套上车的项目提供给大家，以供参考。篇幅所限，分两次展现。
01
京西可看园博园与四道桥
今年京城西部卖得最火的楼盘是中海学仕里，二批次拿地，至今已实现去化超50%。
在内卷的西四环—西五环板块，该项目指导售价高达元/平米，为石景山房价之最，但项目凭借降低产品面积段，为京西刚需提供了入住石景山的机会，从而快速收割了一波市场。
该项目是西部五环内唯一有小两居户型的楼盘，起步总价在多万，去化很快，目前只有不到30套两居产品，想在石景山安家的朋友需要抓紧了。
如果预算稍低，可到丰台园博园板块，虽然区域有待产业、商业发展，但是整体规划及环境都不错，还有地铁14号线及已规划落地的1号线支线，熙悦晴翠和龙湖·九里熙宸两个项目都在6万+的单价，一居、两居小户型产品供应仍然充足，共有多套。
熙悦晴翠的优势在于距离地铁张郭庄站更近，且近邻园博园及丰台科技园西区，规划将落地的北京十二中就在家门口，未来整体城市界面和周边配套应该不错。
龙湖·九里熙宸的优势在于社区密度低，容积率只有1.7，是纯洋房社区，适合更喜静的朋友。
预算在万—万左右，工作在石景山或海淀区南部的买房人，可选择门头沟四道桥，峯范北京与金茂长安悦都是理想选择，前者小户型存量更多些。
四道桥板块也是整体规划开发，临地铁S1线四道桥站，距离金安桥三轨枢纽只有一站地，可直接换乘地铁6号线与11号线，再换乘地铁1号线也很方便。
金茂长安悦项目容积率只有2.0，小户型分布在北区，距离地铁站更近。峯范北京在产品规划设计方面更注重年轻人的体验感，入市后通过新潮活动圈粉不少。
如果你想在京西上车，资金充足的话，要抓住买中海学仕里尾房的机会。选择园博园或四道桥，都要有做时间朋友的心态，别只看眼前的状况做出否定。
02
西南房山仍是洼地
在京西南部的房山，是北京近郊房价最低的区域，也是刚需上车最从容的地方。
但是，或许是地缘客户增量不够，亦或是城区客户对地域认知仍然存在偏见，今年房山几个在售项目都去化很慢。
实际上，目前房山的供应主要集中在良乡，且都是在五环范围、临房山线轨道的楼盘，周边要么是良乡大学城、要么是良乡老城区，交通及生活配套都有，反而卖得不如六环外的官道板块快，看来4.5万元/平米均价的良乡，对比其它主城区、新城区都是洼地，但对比单价不到3万的官道还是高了50%左右，让刚需买房人看不到性价比吧。
但是，如果受购房预算影响，考虑去房山看一看的话，还是要从轨道通勤时间、项目周边生活配套、与五环内房价对比进行综合分析，寻求心理的平衡点。
在万左右的价位，房山良乡可选新盘、次新盘目前有4个，除了刚亮相的建工揽星辰还未释放产品信息外，其它三个项目都是中建开发的，分别是中建学府印悦一期与二期、春和印象，房源充足，价格都在4.5万元/平米，其中春和印象容积率为1.6，是洋房产品。
建议买房人货比三家，从容选择。
03
南部大兴选择多、后劲足
今年北京热门板块，大兴西红门当属之一。
地铁19号线南延工程及南延支线的规划落地，让西红门及京开东部区域填补了轨道交通的空白，市场趁势热了一把。
大兴区一直是南城刚需置业首选，从区域发展历程看，京开西侧的黄村发展成熟，城市资源完善，早已成为五环外新城区的典范。
大兴区以生物医药为龙头的产业规划，在近几年发展势头迅猛，加上北京城南行动计划的不断推进，未来前景可期。
目前，大兴区开发的重心在京开东部区域，西红门镇、黄村镇都有大片空地等待建设。
土地多是好事，但正是土地供应充足，也导致区域市场新增供应较多，内卷加剧，而大兴京开两侧房价均已达到6万+，因此会影响去化速度。
房子卖得慢，开发商往往会在年底前加大促销力度，因此买房人不妨在这个窗口期去薅一把羊毛。
在售项目中，和悦春风与和悦璞云是大兴唯二单价仍在3万+的项目，也都在南六环外，短板就是没有地铁。和悦春风已是现房阶段，买房人可实地考察项目呈现的交房品质，小洋房、大盘社区，仅从居住的角度看，还是很香的。
大兴·星光城与北京德贤华府都在京开西侧，但一个临近五环，一个在六环内，都离地铁不远，刚需两居产品存量充足。后者更适合在大兴生物医药产业基地工作的人，职住平衡很理想。
橡树湾与中铁兴创·逸境都在京开东侧，一个五环内，一个五环外，几年后都有地铁，所剩两居产品都不多了，总价都在多万起，首套首付需多万。两项目各自所在的组团都有整体规划，配套完善，但都需要5—10年的时间。
04
亦庄供应急需补仓
东南部的买房人，亦庄是唯一的选择。但亦庄目前的市场状况就是，该补仓了。
亦庄新城规划范围有平方公里，近至南四环旧宫镇，远达六环外采育镇，我们仅针对适宜主城区外溢或经开区周边的买房群体，进行针对性梳理，结论就是目前亦庄市场只有两个项目还有刚需产品供应。
一个是马驹桥板块的亦庄金悦郡，限竞房大盘社区，因项目体量大，目前还有房源，也是在经开区周边仅有的4万+楼盘，万左右即可买到72平米的两居洋房。
项目位于南六环外，距离地铁亦庄线较远，但周边生活配套完善。在前几天台湖与马驹桥解除双限后，该项目热卖了一波，虽然网签数据显示还有多套两居在售，但估计实际存量已大大减少了。
位于五环瀛海的合生me悦，也是体量超20万平米的大社区，项目产品多元化，两居仍有一定存量，但总价要多万起。
该项目有临地铁8号线的优势，且守着南海子公园，因此吸引了主城区外溢的年轻人。瀛海已开发数年，待中海寰宇时代的商业建成运营后，区域生活配套将得到完善，整体宜居性很好。
这两个项目都临近尾声，亦庄新拍土地主要在嘉会湖板块，区域规划良好，坐拥地铁17号线，规划教育配套已确定引入名校，未来发展潜力十足，也是亦庄产业人群实现职住平衡的理想选择，目前房价还在5万+的水平。
但该板块住宅规划容积率为2.0，首个项目绿城·桂语听澜将产品定位在平米三居起步，也吸引了少量朝阳的外溢刚需客群，但在区域市场还是让购买小户型的人群望而却步。
另一宗新拍的地块，还未有任何消息。
因此，现在刚需买房人买亦庄的话，选择很少，且要加快行动了。
以上是帮主对北京西部与南部市场的梳理与建议，表中统计数据来源于北京市住建委
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