昨天上午，通过现场28轮竞价，北京市第三批集中土拍最后一宗地房山拱辰街道FS00--、地块，被中建智地以18.63亿元、溢价率15%揽入怀中，该宗地需配建平米保障性租赁住房。
至此，第三批土拍12宗地以10宗地成交、2宗地流拍收官，共揽金.25亿元。
虽然临近年底，中央多次发出稳定楼市、维护市场健康发展的声音，在降准、降息的利好刺激下，北京楼市出现回暖，但是开发商拿地的情绪依然冰冷，7宗地底价成交，3宗地仅有3、4家房企报价竞争，更像是走了个过场。
在全年供地结束后，我们来盘点今年北京土拍的全部历程，从中探究市场的变化与走势。
1、供地同比增长3成
年，北京市共计完成62宗宅地出让，同比年的48宗，增长约3成。共实现土地出让金.亿元，相比年.55亿元约增长21%。
成交平均楼面价约元/平米，同比年北京平均住宅楼面价元/平上涨8.78%，涨幅得到控制。
其中，核心区停止供地，城四区共出让29宗宅地，通州副中心出让3宗。五环内地块有10宗。
累计建设用地面积约公顷，预计规划建筑规模平米，同比年规划建筑规模增长约12%。
供地增加意味着北京住宅新增供应增多，且采取集中供地后新盘集中入市，对买房人来说选择机会更多。
2、全年流拍超3成
年，北京市开始实行集中供地制，于5月开启首次集中土拍，并新增了政府共有产权份额、配建公租房、竞高标准建设方案等多种竞拍环节，开发商拿地热情高涨，30宗地全部成交。
随着9月市场转冷，10月和12月两次集中供地，分别推出43宗和12宗地块，又推出了竞现房销售面积、现场摇号等新招，但流拍率分别达到60.5%与16.7%，与上半年的热度判若云泥。
究其原因，一是开发商普遍钱紧，特别是9月市场骤冷后销售、回款困难；二是房地价差空间缩小，加上很多地块附加需配建保障性租赁住房等条件，开发商利润难以保障；三是今年房企爆雷事件频出，在三道红线的压力下，开发商心态趋于保守。因此，拿地情绪转冷。
3、成交溢价率仅6%
62宗地起拍价共计.亿元，整体成交溢价率仅约6.36%。相比年整体溢价率达15%，下降了约8个多百分点。
62宗地中，最高溢价率为2月2日竞拍成交的顺义新国展三期地块，达35%，成交楼面价为元/平米，由华润+保利联合体创造，且开发商需异地建设会展设施平米+23%自持，拿地条件相对苛刻。
但该宗地开发项目和光瑞府，开盘仅售6.2万元/平米，成为中央别墅区抢手的高性价比平层住宅产品，至上周末已完成网签约套，成交额超10亿元。
有14宗地成交溢价率超过10%，占比22.6%。
有17宗地以底价成交，占比27.4%。尤其是刚刚结束的第三批集中供地，12宗地有7宗底价成交，占比近6成。
拍地溢价率下降且底价成交增加，证明了开发商拿地热情下降。
4、拿地企业7成为央企国企
今年参与竞拍并成功拿地的企业，仅有47家（以集团品牌计算），其中有16家民企，占比约3成。
北京地产一哥首开集团全部以联合体方式，获得了9宗地的开发权，成为今年拿地大户。保利与中建6宗，城建5宗，华润、建工、住总均4宗地，中海和中铁各取3宗。中绿（前鲁能）时隔7年后再次拿地。
金地、融创、卓越3家民企均拿了4宗地，旭辉联合拿地3宗，龙湖与碧桂园均取得2宗。建发首进京城，在朝阳崔各庄拿下政府共有产权地块。
从拿地企业分布来看，央企国企成为市场主力，下半年几个险些流拍的地块也由国企接盘。
5、京投.3亿元包揽东坝手笔最大
从企业拿地资金来看，京投联合北京基础投资以.3亿元总价独揽朝阳区东坝车辆基地3宗地，堪称今年最大手笔，东坝地块为地铁3号线与12号线交汇，京投将以“TOD”模式进行开发，这样的地块也更适合京投这样的企业。
融创在第一批集中供地以亿元包圆海淀树村南北地块，完成了今年第二大标的交易，但拿地后融创引入陕建合作开发，降低了自身的资金压力。作为政府共有产权房试点项目的学府壹號院，开盘火爆程度，证明了市场高端买家对ZF这种福利产品的欢迎。
中建旗下几个公司共斥资.44亿元拿下海淀、顺义、房山、延庆6宗地，尤其是以98.4亿元独揽海淀北沙滩2宗地，霸气外露。但年初拿下的顺义新城地块分割一部分给招商开发。
华润联合保利（2宗）、中铁置业、首开拿下的4宗地，总成交额也达到.16亿元。
除以上几个房企外，绝大多数企业拿地资金未超百亿。
6、50亿+大宗地块10宗
所有成交地块中，成交额最大的为东坝车辆基地综合利用项目-A-3地块，70.7亿元，京投底价成交。成交额最小的为通州于家务地块，2.95亿元，由通房底价成交。
有10宗地成交额超50亿元，分别位于海淀树村、朝阳王四营与崔各庄、大兴西红门与大兴新城、顺义新国展。
7宗地成交额低于10亿元，1宗位于昌平北七家，其它6宗均位于平谷、延庆，或通州与房山六环外偏远板块。
有10宗地建设用地面积超过10万平米，6宗地规划建筑规模超过20万平米，36宗地规划建筑规模小于10万平米。
从供应宅地规模看，中大型楼盘将越来越少。
7、套内政策实施
在首批集中供地阶段，出台了由“套型标准”调整为“套内标准”的政策，此举在后限竞房时代，直接将北京住宅市场的主流供应产品面积拉升至平米以上的区间，使得市场产品结构全面向改善倾斜。
由于首批供地项目在9月后集中上市，且大多执行套内标准，导致市场新盘集中亮相，产品同质化严重，尤其是区域市场形成内卷。
同时，刚需的门槛进一步被提高，城六区留给刚需上车的机会日益减少。
然而在后两批集中供地中，并未再出现对于“套内”的规定，将产品定位交给更贴近市场的开发商，应属明智之举，过多过细的行政手段干预，很容易适得其反。
8、25宗地需配建租赁住房
今年出让的62宗地中，共13宗地需配建平米公租房及国际人才住房，主要集中在第一批集中供地中。
从第二集中供地开始，设置了配建保障性租赁住房的条件，共12宗地需配建平米保障房。
有3宗地需建设共有产权房，其中包括西三环丰台区周庄子一个地块。
9、政府产权份额竞拍先热后冷
有8宗地有政府产权份额，包括海淀树村2宗（学府壹號院）、北沙滩2宗（中建壹号·学府公馆）、朝阳崔各庄1宗（建发望京养云）、金盏2宗（青云上府与朝阳一墅）、通州1宗（国誉未来悦）。
其它设置竞拍政府产权份额环节的地块，均未触及价格上限即已成交。
10、高标准建设将成趋势
从第一批集中供地，有8个地块通过竞高标准商品房建设方案确定竞得人后，高标准就成为了标配。62宗地中，共有30个地块需执行高标准。
这将成为未来北京住宅建设的主流趋势，高标准包括建筑品质与规划建筑设计两个层面，建筑品质设置了绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技术应用和管理模式6个方面。
简而言之，高标准建筑将更加环保、能耗更低。
11、首开竞现房销售先河
在第二批集中供地中，大兴区黄村镇海户新村地块首开竞现房销售先河，这宗地竞争激烈，在触及价格上限后，由中铁置业+兴创联合体以现房销售平米的条件拿下，现房销售面积占全盘约4成。
第三批集中供地中，朝阳区劲松街道地块设置了竞现房销售环节，因住宅部分只有一栋楼，因此将全盘现房销售。
最后竞拍的房山拱辰地块，进入竞现房销售环节后因无人竞报，即以最高价成交。其它设置竞现房销售环节的地块，均未进入该环节即告结束。
12、指导售价整体微涨
最后聊一聊买房人最关心的房价问题。在“限地价、控房价”的指导思想下，今年三次集中供地出让的地块都设置了政府指导售价。
海淀树村、北沙滩，丰台万泉寺、周庄子，朝阳劲松街道7宗地指导售价超10万，树村、北沙滩和万泉寺5宗地均为11.2万元/平米，周庄子与劲松街道2宗地分别为10.6万元/平米、10.66万元/平米。
树村2宗地因有20%政府产权份额，实际售价8.96万元/平米，成为最抢手的新盘。
万泉寺与周庄子2宗地均未进入竞政府产权份额环节，因此未来在定价具有较大空间。
海淀永丰、朝阳东坝、石景山衙门口、大兴旧宫等地块价格相比同区域有所微涨，大多数区域房价维持平稳。个别板块房价相比二手房出现倒挂，如海淀树村、北沙滩，朝阳崔各庄。
在地价涨幅同比减小的同时，新房指导价格整体呈微涨之势。
但是如大兴旧宫熙悦晴翠、门头沟永定镇龙湖北辰揽境等板块新项目在取证开盘时，实际售价比获批预售价下降约元/平米，买房人买到即是赚到。
在经历了冰火两重天的集中土拍上下半场，北京楼市即将辞旧迎新。
年，在土地市场有太多新的尝试，日子不太好过的开发商应接不暇，买房人也在纷乱的市场中被乱花迷了眼睛。
即便北京市今年的土拍过程与结果差强人意，但年末来自上层稳定楼市的声音，还是可以让买房人多一份心安。
建议买房人多研究北京城市的总体规划，以及土地供应的信息，从中捕捉到置业的机会。
附图：年北京土地出让明细表
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