天坛府四期开盘，1小时热销56亿元；
中海学仕里首开，官宣成交15.9亿元；
壹品兴创·御璟星城，官宣开盘劲销10亿元。
六项目上周末刚取证，本周初即有三盘传来捷报，约82亿销售额预示着“金九”的号角吹响了。
01
天坛府一年卖了亿
这一年来，北京楼市的表现如冰火两重天。
一个层面是市场经历了冷暖交替、放开与停摆，有人流如织的火热，也有门可罗雀的冷清。
另一个层面是豪宅项目频遭抢购，而刚需、改善楼盘举步维艰。
根据网签统计数据，北京1—8月住宅成交前10名中，仅有1个项目均价低于7万元/平米，10万+项目有4个；2个网签成交过百亿楼盘均在海淀区；而北京城建天坛府官宣自入市一年来，已累计成交亿元，完成网签成交88.36亿元。
天坛府作为东城区二环唯一在售新盘，在一年时间里单价由约12万上涨到13万+，稳中有升的价格走势及持续热销的局面，体现出当前市场对核心地段、稀缺资产的追捧。
这一现象并非个案，在中建壹品·学府公馆、北京瑞府、端礼著、懋源煜泽台等主城区二至四环、10万+项目的开盘业绩，均得到了验证。
值得重视的两点，一是这些10万+项目虽然单价处于市场第一梯队，但大多在区域板块中仍有倒挂优势，包括还未开售的中建玖合府、华润亚林西等项目；
二是中建壹品·学府公馆、北京瑞府、永定府及学府壹號院等高单价项目，却有政府共有产权商品房属性，自带6%—20%的价格折扣，同类项目卖得很好的还有建发·望京养云。
这说明什么问题？
帮主认为，在采取集中拍地后，通过设置地价上限（溢价率最高为15%），抑制了土拍地王现象；由政府制定楼盘指导售价，推出新型政府共有产权商品房，降低了高端楼盘的单价。
虽然政府通过控制高价楼盘来平衡北京市场总体均价，但是落地项目更多为核心地段的优质资产，这就使得有钱人疯狂薅豪宅羊毛的现象，在一个下行的市场中，一而再、再而三地上演。
对于绝大多数买房人来说，当机会出现却不属于你时，你只能恨自己银行账户少了N个0。
02
降价促销屡见不鲜
也许有人会说，10万+豪宅热销跟我等普罗大众有啥关系。也有人说，开发商宣传的销售数据，大多有水分。
对此帮主并不否认，但研究数据多年，帮主可以负责任地告诉你，住建委批复的一房一价与项目网签成交价格，都有据可查。像天坛府官宣的一年亿销售额，水分或许真不大，毕竟从项目至今的网签数据尤其是成交均价可以看出，其成交价格与批复售价基本没有折扣，这说明项目一直卖得好，才不用以打折的方式杀客。
数据这东西，不能孤立的看，比如你看开发商的热销海报数据，需要与1、2个月后的网签数据进行对比，包括对比项目批复的预售价和实际网签成交价，就可以看出一个楼盘卖得是否真火，售价有多大打折空间。
综观北京市场住宅网签数据，帮主发现新盘打折已成普遍现象，尤其是单价8万的项目，甚至不乏以突破指导售价浮动下限的价格低开者。
据了解，指导售价为7.95万元/平米的中海学仕里将开盘价格定在约7.5万元/平米，相当于降低5个多百分点，不管项目官宣的15.9亿元成交额有多大水分，可以肯定的是一定好于去年开盘的邻居长安悦玺，不仅单价降低约元/平米，而且总价门槛降低到约万元，这个漏买房人不会轻易错过。
另一个官宣开盘卖10亿的壹品兴创·御璟星城，也在指导售价6.6万元/平米的基础上降了—元/平米，比同处西红门镇板块的橡树湾6.2万元/平米低开还是保守了一些，开盘业绩也比橡树湾的首开19.54亿打了对折。
降价促销这事，有一家就会有两家、三家，甚至更多。据悉，接下来还会有将开盘的项目，给予买房人一定的折扣，在内卷严重的市场，抢先收割、快速回款才是王道。
这样的案例还会持续一段时期，至少在今年年底之前，买房人还会在新开盘的项目中，捞到打折的机会。住房是大宗商品，几百万甚至上千万的房价，哪怕有1个点折扣，也能便宜几万至十几万块。
因此，买房人在这个窗口期，要把握住市场给予的机会，即使甘当被割韭菜者，也得争取薅羊毛的机会对不。
03
北京房价会跌吗？
也许有人会说，买房这事是买涨不买跌，那么多新盘降价促销，是不是北京房价要降，这时候你还敢买房？
帮主告诉你，开发商降价促销并不等于北京房价要降，就像前几个月北京单月住宅成交均价上涨，就有人鼓吹北京房价涨了一样，其实那只是因为高价豪宅成交量加大，拉升了总体均价而已。卖不动的还是卖不动，降价的也不一定就能跑得快。
往前看，以上半年入市开盘的门头沟四道桥板块三兄弟为例，拿地指导售价为6.1万元/平米，即使按浮动下限5%，单价也在5.8万元/平米，然而，当查询项目网签数据时，会发现成交均价在5万—5.5万元/平米之间。
也就是说，该板块的内卷，已迫使其中某个项目在指导售价基础上降了1.1万元/平米，相当于最低打了8折。
问题来了，四道桥新盘打折这么狠，成交状况如何呢？
据帮主不完全统计，三项目至今网签成交总量不足套房，成交金额不足25亿元。四道桥是承接石景山外溢需求的第一站，即使与中海天赋对比，三个项目虽然比中海天赋多卖了多套房，但成交金额却至少低了约10个亿。
这说明，尽管四道桥单价低了1万多，且将刚需上车门槛降到了万，但是区域购买力仍然严重不足，即使打折降价，三个项目迄今去化率仍不足1/3。而7万+的中海天赋，日子过得比四道桥三兄弟更舒坦。
四道桥的市场状况反映出的问题，就是刚需、刚改购买力下降，甚至购买意愿降低，原因无非是收入降低、信心不足、预期延后等因素。即使项目低开打8折，买不起的还是不会买，有实力的改善买家就去石景山了。
你也许会问，项目打8折还有钱赚吗？如果帮主告诉你，四道桥的拿地成本基本在2万元/平米左右（上下浮动不超过10%），而政府指导售价为6.1万元/平米，即使各项目需要承担配建保障房的任务，但是商品房也有足够的利润空间，你还会替开发商操心吗？
前期在市场不好的情况，为跑量而降价，等市场好了再涨起来，不仅可以平衡利润，而且能让先期买房的业主坐享涨价收益，何乐而不为呢？
任何一个市场，商品的价格总是会有波动，房子更是如此。
在当前的市场背景下，北京楼市基本保持平稳，价格虽有波动，但整体趋势是稳中缓升，这不仅zz正确，而且符合北京这座城市应有的格局。
因此，买房人不必担心北京房价会降，马上又要拍地了，无论从地价还是政府指导售价，都没有降价的趋势。
现在市场上打折的楼盘，都是时代给予你的机会，别幻想房价会像十多年前那样快涨、大涨，但买到低价入市的项目，享受后期涨价的福利，还是划算的。
一句话，只要是自住，买就对了，现在政策对楼市的支持是显而易见的，关键在于选择正确。
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