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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
Q:提问:京总好，看了您的很多文章受益匪浅。我在北京丰台小屯有套小三居，现在由于孩子已上学，想在西城车公庄、阜成门附近买套房子主要供孩子上学近一些，
现在有两个方案：
一是将丰台的房子卖掉，再凑一些总共大概左右，在西城买一个稍大一点的两居；
二是不卖丰台房子，凑一些再借一些大概左右买一个小两居。目前看了一些房子，但西城大多都是老破小，基本是60-80年代建的楼，如朝阳庵、百万庄2号院、团结大院之类，海淀甘家口和白堆子附近也看了一些，楼龄相对新一些80年代为主，但上学远了一些。
现在买的主要目的是上学兼顾BZSZ，不知道如何选择比较合适？还有60-80年代的房子还能买吗？现在这类房子贷款都很困难，西城有合适的片区推荐吗？感谢您
A:回答:您好,感谢信任!丰台小屯这个位置偏了些,丰台的房子想要BZSZ，第一取决“集中”的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有XQ概念，只能抓这三个
产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个一个都没有，房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,否则丰台还会留不住人.
优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块,其他的我建议是寻找一个好的时机置换掉.
2、在核心区选盘,我一般建议是压缩面积优先次新,回避老房子,老房子虽然也在核心区,但不一定能跑赢大盘;原因是近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是年之后,
现在的规律是遇到房价上行期间
首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区)品质次新,
第二波仍然是XQ+热门区域+成熟溢出区域,同样是品质次新,溢出区域呈现的市场情况是品质次新上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波才会轮动到偏冷门板块的刚需盘,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
您的预算左右,可以适当加点杠杆,距离阜成门比较近的板块可以看看西直门板块的长河湾、远洋风景;一个是05年的,一个是02年的,保值增值都属于稳健型的,南边可以看看广安门的远见名苑、朗琴园;这些盘在区域都属于品质次新盘,
建议认真阅读《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问
Q:提问:京总，亦庄橡树湾这个项目怎么样？作为投资，您觉得有没有增值潜力？
A:回答:您好,感谢信任!马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高;从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体，
拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势
马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.
亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。
建议认真阅读《大兴跑赢大盘选筹地图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询!
Q:提问：你好，京总，偶然间在百度看到你的文章，分析的特别到位，冒昧打扰，也想咨询买房的问题，13年毕业留在北京，就在顺义马坡鲁能七号院水岸公馆买的平的三居室，之前住着一直挺好的，但现在家里有两个孩子都是女孩，老公在保福寺桥的中科院上班，老大24年上小学，主要考虑
1:离老公上班近，更多时间陪伴孩子
2:孩子上学能有一个中偏上的学校，想把现在的房子卖掉，换一套，长住的房子，二套首付款在-之间，因为未来养老养娃会有压力，贷款压力不想太大，想让您推荐适合我们的区域或小区，特别谢谢[鲜花][鲜花][鲜花]
A:回答:您好,感谢信任!
1、顺义马破这个位置过于偏了,马坡的短板比较明显，第一没有轨道交通，甚至规划上就没有地铁这一项，交通主要还是依赖公路交通，配套上看，马坡除了牛栏山一中实验医院，其他没有任何配套。从产业马坡除了民生银行一家企业，没有其他优质企业入驻，您现在卖的话行情应该不会太好,建议等小阳春看看行情如何.
2、您爱人在保福寺桥工作,附近的学区有4个,中关村学区、花园路学区、北太平庄学区;学院路学区;中关村学区我就不建议考虑了,只能买个老破小,你们没法住,可以看看北太平庄的庚坊国际、牡丹园的华盛家园、学院路的逸成东苑、中铁翰庭、富润家园;这些盘都属于区域的品质次新盘;这些盘保值增值属性比较稳健,学区的话属于中等水平
建议认真阅读《未来五年楼市绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》
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Q:提问:麻烦京总给分析一下，如果从投资角度考虑，融御一期小两居72平米(学位芙蓉小学)，总价万元属于优质资产吗？居住体验很不好。二期的95平小三居，临街的便宜一些，6.1万，是否更适合？但是月供压力有点大。另外，京贸国际城小两居是否位置更好一些呢？学位是北京小学，相对也好一些，总价跟荣御小三居差不多。我们年龄有点大了，贷款不能满，投资比较慎重，现在GJJJ也在下行。谢谢
A:回答:您好，感谢信任1、现在的通州没有学区房概念,芙蓉小学只是通州本地口碑还不错的学校.只是武夷花园这个片区未来能享受到ZF的优质教育.
2、优质资产不取决于总价,取决于产品上
3、京贸国际城、融御属于通州核心板块最优质的盘了,但这两个盘也有不足,不足就是小户型比较差,融御的大户型还可,涨幅靠的是选筹、选筹上位置占80%,其次才是产品,所以不足可以完全忽略.
融御和京贸国际城这两个盘属于两个位置,京贸密度和品质个人觉得不如融御,京贸小户型东北向和西北向的还不错,如果买这个盘建议找这种户型,其他的却是差了点,融御的品质做的还可,位置也在核心板块属于01组团;这两个盘未来成为通州的领涨盘问题都不大,个人觉得融御更有优势一些.
建议认真阅读《通州跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。
A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,
从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.
中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是60一平米,京汉旭城在售的均价是一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.
因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,
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Q:提问：京总，看了下最近一年多望京融科橄榄城的成交，去年1月份异常活跃的成交了几十套，据中介和网上消息说是有个C房团去把当时融科橄榄城在售的房源都买下来，然后再一起抬价卖出，导致一年时间涨了好多。像这种刚被炒房团炒了一遍的小区，因为不是真实需求，是不是已经透支了未来几年正常的涨幅了？非常担心现在追高会不会站岗很多年呀？
A:回答:你好;C房客的流派分为两大派,一种是长线,一种是短线,长线的打法是他们懂得借势顺势而为催化加速，他们往往通过自己对一个城市某一个区域长期专业的研究,能准确找到在未来有一定“潜力”的地方，房价即将上涨的区，把这股潜力快速激发出来，在半年一年之内获取5年的收益，之后拍屁股走人，让接盘侠们等到5年以后才能解套,比如通州.这是他们的核心过人之处，就像高倍率催化剂一样，能快速将一个本应是5年的升值空间，缩短至1年甚至半年内完成BZ。没有希望的区域没有炒房客,
而短线是半年周期,一年周期的打法,一般是在核心地段的二手房市场,望京的区域能量比较足,这些炒房客打的是短线,不存在长期站岗的现象.
建议认真阅读《望京个盘,稳健增长的只有39个》《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!
Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概现金，还能再找点筹到左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ，目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
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