本篇字，深度分析。
，篇篇原创。
近几日，中海在石景山的天赋项目，不少小软文横空出世。所有文章通篇找不到任何缺点，这正常吗？
一个很朴素又基本的常识：每个楼盘都有优缺点。一休有点看不下去了，我来说两句，欢迎讨论。
首先，要有一点基本背景知识。天赋其实就是寰宇天下的四期，开发商是中海新城，是中海集团旗下子公司，所有石景山项目都是由这家来独立操盘的。
中海目前在石景山深耕了13年，深度参与了首钢老城改造和北辛安城市（金安桥站旁边）更新项目，中海对石景山的投资早已超过亿，典型的：深耕，下重注。
一句话总结：现在中海在石景山住宅领域的地位，有点类似当年首钢之于石景山。
寰宇天下何许人也？
这是年、年北京地产市场的销冠，连续两年破了亿。
什么概念？
年的销冠是万橡悦府，97亿。
一休认为这是中海在石景山的转折点，基于此才敢在石景山古城版块再次allin布局，从辈分上来说，长安云尚、中海天钻、中海首钢天玺、长安云锦都是寰宇天下的后辈。
连续两年当霸主给了中海足够的信心，在北辛安板块还算是成功的。再后来就有了一句话：“石景山每卖出10套房子，7套来自中海”。
当然，这是开发商自我包装的一种方式，好比号称绕地球N圈的香飘飘奶茶。
咱开始说项目，开发商没准确定价呢，排卡阶段。
有人说7W＋，有人说均价7.5W，开发商自己都没敲定呢，谁也不好说。
为啥到现在都不定价呢？
当然是要根据排卡数量来最后敲定喽，排卡人数多，那就7.5万。排卡人数少，那就7万，实在不行再上排卡优惠，这就是大部分开发商的逻辑。
不啰嗦，先说结论。
适合人群：非新房不买，石景山本地居民想要稍微改善一下的。海淀自住需求外溢也行。其他情况不建议，投资客也不太建议，切记。
对于投资客，一休不建议买入，原因：
1、一期只卖6万，早期一大批房源是只有五万多一些，现在每平米要多花1.5W左右。不出意外的话，寰宇天下四期天赋项目是最后的一两期了。大体量楼盘，买的越早，价值越大，低买高卖才有意义。
2、周围竞品房源太多，同质化严重。注意啊，一休说的是竞品房源，不是竞品项目。成为销冠一方面是产品很好，另一方面就是要有足够的体量，缺一不可。
寰宇天下的体量问题就真正成为了“优势反制”，单说1期2期3期也都在这小块区域。
回龙观天通苑的房子为什么总卖不上价？其中也有一点“竞品房源太多”的原因，说白了就是不够稀缺。你想卖万，你同户型的那N多个邻居万就行，您受得了吗？
3、每个区域的客户量在一定周期内是有限的，哪怕是养韭菜养接盘侠也需要时间不是？
这几年石景山的供给量有多大您网上随便一查就知道，就集中在北辛安和古城。
高端改善客户，很多都被天钻、融创长安和玺、长安九里等项目收割了。
对于入门刚需来说，显然也根本买不起天赋，跑去门头沟或者买周围二手房了。就苹果园地铁站旁边，老房80㎡左右的两居三居，加上税费万也基本下来了。
再说一句扎心的，寰宇天下天赋的南侧，有大批量北辛安回迁房，一共10多套，相当于十个中等规模的社区了。
更扎心的是这其中大部分都是大产权的商品房，正常交易没问题的，剩下的很多也都是参考经适房制度，也可以交易的，只不过税费高一点。
因此，对于本地购房刚需居民来说，可能人家需求已经解决需求了，也很可能人家手里好几套呢。
讲讲户型吧，整体来看户型设计水平依然是很出色的，符合中海一贯的风格。
一休印象中，石景山版块最早的户型都不是太好，最早自觉出好户型的就是中海。敢为人先，不太一样的央企，真正的担当。
实际上天赋项目一共是5种户型，最小的是78㎡两居，但是首期不开这批房源。首期是其余的4种较大的户型，均为南北通透的，都很方正，但是得房率没准确数据，预计不会太高。
㎡和㎡几乎是长得差不多的，三卧两卫，只是在北向卫生间、主卧和整体比例上有所区别。
餐厅采光不是太好，厨房的采光也不太理想，而且有些朋友不会太喜欢一进家门就到厨房的感觉。都算是动静分离的设计，三个卧室距离比较近，多少会相互干扰。
一休认为这两个户型的通透性都比较一般，并非那种南北两侧窗户直接对着的大通透。
C4户型，㎡通透性明显好很多，餐厅和厨房的采光都好很多了。这种厨房设计也没毛病，但是一休建议配一个好点的油烟机。虽然也还是三居，但是双明卫。
C5户型，㎡，都是楼王级的位置，不必多言。典型的眼镜户型，也可叫四叶草户型，四个卧室分列四角，互不打扰。依然是两个卫生间，由此可见，面向家庭常住人口数量不是特多，但是想要大面积的家庭。
盼着两居的朋友们，仔细看。基本都是东西排列的，而且不是正东西，是带有一点角度的那种。
这一栋楼的存在，其实也是为了让容积率使用的更加极致，利润大一点，毕竟这块地不是很规则，但对整个小区的通透性和视野来说，肯定是不如纯南北的社区了。南侧这一片绿地，是政府要求的绿化部分，规自委的图片能看得很明白。
一休再说说我对于地段位置的看法，大家不妨思考一下是否有道理。
整体而言，我认为区域版块的提高这几年是有目共睹的，发展速度倒也还不错。但是，已经到达了一定瓶颈，并且区域潜力方面在价格上已经体现，没少透支。
北辛安这片属于标准的西五环外，这个版块目前的价格不低了吧？
南五环就甭提了，比东五环都要贵不少，仅次于部分北五环地段。
而现在北京发展的大方向就是东边和南边，再往西的话，就进了门头沟了，那是生态涵养区了，官方已经给定位了。
冬奥牌也是早就开始打出来了吧？
在最近北京楼市继续严格管控的大背景下，短期利好能有多大兑现空间呢？
况且冬奥会不同于夏奥会，历史经验来看，影响和带动本就不大。真要论冬奥会利好的话，延庆区作为主办地，更应该有一波红利了，但悲惨的是延庆区的房价目前基本已经掉到低点了。
这个例子可能确实不太恰当啊，但我只是想多一个角度。
中海寰宇天下四期天赋，就是图上标注新地块的那个位置。一期、二期、三期环绕，不临主路，相对安静一些。
容积率2.8算是目前的正常情况，10栋楼，11-27层的小高层和高层，精装修交房。
绿化率30%，封闭式社区。市政集中供暖、地暖，据说是还送中央空调和新房系统。
标配的大落地窗还是很nice的，依然是中海最近高品质项目标配的超大玻璃幕墙＋石材＋铝板，外观造型确实也足够圈粉。
园林和绿化就不提了，中海在这些方面一直做非常好。
我倒是认为小区内部带有水系，是很大优势。地块足够大，而且开发商对于自己的建筑水平和管理水平很自信才会这么干，换一次水的成本其实也不小。
一句话：在产品力方面，中海一直是累死自己，害死同行。在交付兑现水平来说，中海确实是稳居北京前3。
基于多年在北京积攒的人品，甚至去年中海最高端的藏峰系收首个产品中海甲叁號院在只有图纸的情况下卖了20亿，在北京能做到这一成就的确实不多。
凡事有利就有弊，认可品牌，也就要认可品牌溢价。
深耕某一个区域，当然也是为了盈利，品牌和形象有了，接下来就是要赚钱了，不便多讲。
大家关心的十一学校石景山学校，是公办中学，48个教学班。小学的话目前暂时是要去古城小学、北辛安小学、教科院附校和古二小等周边学校解决，因此不算是什么学区。
整体评价：
中海的产品自然是不错，靠谱。对学区没有高要求的，踏踏实实买来住还是挺好的，但投资客真的就不建议了。
目前这个盘的资料其实也不太多，但是一休汇总的还比较全面，包括拿地分析。
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