问题：您好，我西三环紫竹桥有一套一居室，在紫竹院路98号院化工大学西区家属院十二号楼，房子是本小区唯一一栋高层电梯房，能上北洼路校区的海淀实验小学和中学，47平米感觉左右应该可以出手，想去回龙观或者门头沟以单价换空间的方式换一套三居室，如果只从升值的角度考虑，应不应该换房?
因为前一阵有新闻说四环内建筑用地审批严格，会不会以后城里房子成稀缺资源升值空间更大，过几年再换房能获得更大的利益?但是最近几年五环外比较热门而且涨幅比城区大的多，不想守着老破小凑合住，但是也怕换亏了，因为又不是很急迫可以等以后利好，请求帮我分析一下应不应该换，什么时候换怎么换比较合适？还有个小问题，就是还是我家这个小区，就是紫竹桥西南角这个北京化工大学西校区家属院，家属楼四号楼和五号楼是两栋苏式筒子楼是50年代建造的，当初文化大革命学校停课把这两栋学生宿舍筒子楼的产权都是学校，旁边还有一大片棚户区平房产权我不清楚，从30年前户口就冻结了就说要拆，08年奥运会，12年说消灭筒子楼都传要拆，到上个月北边就两公里距离的魏公村都拆迁了，我们这个还有希望吗？或者年规划里面有吗？因为如果三到五年能拆迁问题1就没意义了，因为按照魏公村的政策想要两套房只能外迁，问题那个房子就不想卖了想城里留一套。要是五到十年都没希望不想等了，那时候都要40岁了，现在到了人生的路口不知道该怎么走了？
回答：按照你的描述，我梳理下。
第一点，任何好的房产的购置、投资、居住都是一个动态均衡的过程，没有一成不变的配置，只能是寻求一个中性、合适的方案。
第二点，北化工宿舍拆迁的问题，个人判断5年内很难。人生时间也是有限的，因此，在资金相对有限的阶段，改善居住是较优的方向。今年北京新房限价、二手房下行，因此以小换大是相对明智的选择，因为房价下行，因此以小换大是相对明智的选择，因为房价的差距在缩小，而且若买新盘，定价合理的情况下，是比较舒服的。
第三点，远大新和核心区“老破小”都会有涨幅，除非是学区因素有重大的趋势性利好，否则不会差距过大。四环内建设用地这个事情，不是什么大新闻，近年开发量一直就不大。二手房涨跌和买卖的核心之一是客群。学区老破小有客群支撑，远大新同样也有客群支撑。
第四点，47m的房子实在太小，低于北京人均居住面积，体面的宽敞的居住环境能给人带来提
振。综上，个人的建议是，现在将海淀房子挂牌出售，然后适度贷款，今年下半年逢低入手一套三居。同时手头留有少量现金，结合未来个人收入上升，未来3年适时可以置换进城区或者在城区购置小户型。
问题：海淀两房还是海淀西城各一?家庭情况：海淀区八里庄北里小两居一套(老，破，小，户型不错)，片区小学一般，但小升初可40%直升首师大附中，其它派位中学还有理工附中和海淀教师进修学校等。
去年7月购入海淀营慧寺两居一套(90多，03年商品房)，片区小学中学一般；孩子年上小学。想法：最近
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