本报记者詹方歌卢志坤北京报道
“我刚好到龙湖满十四年，从大学毕业到现在……到了这个岗位之后，邵总也是我多年的教练，他目前在副董事长岗位上给我很多的帮助。”龙湖集团执行董事兼首席执行官陈序平在3月25日龙湖召开的年业绩发布会上说。这也是龙湖集团宣布新任CEO后的首次业绩发布会，会上大部分问题被抛向这位年轻的首席执行官。
2月末，年仅40岁的龙湖“仕官生”陈序平接任龙湖CEO一职，前任CEO邵明晓结束两届任期，升任龙湖集团副董事长。业内人士普遍认为，目前的市场环境仍处于周期底部，但从龙湖年的业绩情况来看，陈序平此时接手的仍旧是一个财务健康、发展稳中有升的房地产企业。
（图中人物从左到右依次为：龙湖集团首席执行官陈序平、董事长吴亚军、副董事长邵明晓、首席财务官赵轶）
维持稳健财务水平
年，龙湖集团平均借贷成本为4.14%，相较年度的4.39%进一步下降，创历史最低水平。“三道红线”方面，年龙湖集团净负债率46.7%、剔除预收款的资产负债率67%、现金短债比达到6.11。龙湖方面表示，集团已经连续6年达到“三道红线”全绿。
这得益于龙湖集团相对稳健的发展理念。年，不少房企凭借“去库存”带来的市场利好迅速扩张，时任龙湖CEO邵明晓在期中业绩会上表示，中国民营企业的生存之本不是一味地扩大规模，更重要的是做强。规模大未必安全，做强才真正安全。
稳健的经营理念使得龙湖在行业库存去化速度变慢、监管资金又迅速收紧的双重现金流挑战之下，仍旧能获得厚实的“安全垫”。“龙湖始终把余量留得比较足，我们整体的现金短债比6.1倍，如果把多亿元的监管资金去掉，我们还有3.9倍，非常安全。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上表示。
年，龙湖集团房地产开发业务的整体毛利率也保持在行业内相对较高的水平。其中集团整体毛利率为25%，房地产开发业务毛利率约为23%。
“以后整个板块毛利率25%，新房销售20%以上，业务铺排更加全面稳定，风险下降。我们相信这种状态可能比大开大合、大涨大跌的高房价、高地价更稳定持续，我们也愿意接受这种状态。”赵轶说。
深耕高能级城市
“坦率地讲，过去3到5年，高杠杆、没有足够自律的公司可能会压力大一些。对于龙湖而言，我们依然是按照自己的节奏在做。”龙湖集团执行董事、副董事长邵明晓表示。
年，22个试点城市开始实行集中供地，上半年土地市场火热。正如邵明晓所说，此时龙湖并没有过多出手，更多以观望姿态出现。“比如上半年我们就没有过多出手，我们上半年拿了8个TOD项目，主要是天街；全年拿到个项目，总共万平方米。”他说。
以北京为例，年第一批集中供地中，龙湖与不同合作伙伴共报名四个地块，但并未有所斩获，直到第二批供地中才与北辰共同拿下门头沟永定镇地块。据市场消息，该地块也是北京第二批供地中最早公布案名的项目，从成交到公布案名仅37天。
布局高能级城市也是龙湖近些年最为明确的拿地策略。年报数据显示，年，龙湖的平均权益收购成本为每平方米元，而在年这一成本上升至每平方米元，平均拿地成本有较为明显的增长。这与公司持续布局高能级城市有关。
据悉，截至年底，龙湖集团总土储合计万平方米，权益面积万平方米，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域。
年初，市场情绪一路走低，包括龙湖在内的行业内部分房企1月、2月份销售额下降幅度都超过40%。陈序平在业绩会上表达了对于龙湖布局战略的信心：“1月份以来，像上海、北京、杭州、成都核心区、南京这些高能级城市，我们已经明显感觉到市场的回暖。当然在有些低能级的城市，市场还在持续下降，龙湖近90%的土地储备布局在高能级城市，所以整个市场从最核心的城市向二线城市逐渐回暖，我们有信心慢慢地把销售提起来。我们也很庆幸过去几年没有盲目下沉，没有过多布局一些低能级城市。现在来看，因为整个产业的原因，包括人口的流出、整个市场供大于求，我们预判这些低能级城市在今年的市场是很难恢复的。”
布局高能级城市带来的较高拿地成本，龙湖则通过合作开发的模式来进行风险平衡。相关数据显示，年龙湖新增收购土地储备总建筑面积为万平方米，权益面积为万平方米，权益面积占土储总面积的比例约为56.82%，而在年，这一比例则为71.95%。
（编辑：卢志坤校对：颜京宁）
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