今天聊聊顺义新城。
顺义新城规划范围很大，本文将分析的顺义新城板块，是指以顺义老城区为中心的南北两个组团，马坡镇与仁和镇。
今年两批集中供地，顺义新城共有4宗地出让。加上去年上市的4宗地，顺义新城这两年规划开发体量约万平米。
土地集中放量，说明顺义新城马坡与仁和两个组团开发建设的提速，3、5年后，两个组团都将形成新的城市中心。
01
10盘角逐，合力内卷
顺义区是北京市东北方向的门户，年北京市GDP排名第六的经济大区，人均GDP更是高居全市第三位，超越海淀、朝阳等经济强区。
十多年来，顺义区不断发展和完善产业结构，在临空经济、高新技术、金融服务等新兴产业方面都实现了快速发展。
在城市开发建设方面，则在北京市总体规划发展多中心、平原新城的战略指导下，大力推进顺义新城的建设。
顺义新城以先规划后开发的理念，将产城融合、职住平衡模式持续深化。
在通顺路东侧，曾是北京最早的马坡别墅区，十几年前是城区富人的第二居所，除了自然环境优越，生活配套都要依赖南部的顺义老城区。
如今，在潮白河奥运水上公园西侧，白马路北侧至牛栏山镇之间的组团，已整体开发完毕，由鲁能泰山7号院、龙湖香堤漫步等十余个低密度住宅社区，以及教育、商业等生活配套，组成了一片成熟静谧的小镇。这就是顺义新城先期打造的一个样板组团。
近两年启动开发建设的地块，是白马路南侧、通顺路西侧的组团，即顺义新城13街区。
这里最早开发的项目是橡树珑湾和国誉府两个限竞房，年恒大进驻后推出了恒大上和府，今年5月，中建一局和金地+保利联合体各下一城，中建宸庐、和锦华宸两个项目先后上市，中建同时引入招商合作，分割出一块宅地由招商打造顺义臻珑府。
在第二批集中供地计划中，顺义新城第13街区将再出让一宗建筑规模达10万平米的综合用地。另一宗计划出让的地块在位于仁和镇的顺义新城第5街区平各庄，该组团去年上市3宗地，分别推出了公园都会、路劲御合院、龙湖云河砚。这里还有一个总体量约20万平米的大盘项目城建北京合院，已卖到第5个年头，还有新一期产品推出。
除去马坡两个已基本清盘的限竞房项目，顺义新城将形成南北10盘竞争的局面。
据帮主粗略统计，顺义新城这10个项目总供应量约多套房，这不由让人想起前几年的限竞房红海亦庄河西区。
顺义区提出“平原新城看顺义”的目标，这表明了区政府在北京市总体规划格局中的雄心。政府大力发展新城的目标，都是为了吸引更多优质外来人口，为城市提升活力。
顺义新城10盘虽然彼此之间难免内卷，但是若形成合力，共同将区域价值向市场传递，就会营造一个良性竞争的市场，迎来共赢。
02
4万房价仍处洼地
从长远发展的角度看，顺义新城近1万套的新房供应，可为约3万—5万人提供住房，对于一个常住人口只有万的行政区来说，注定要依靠更多的外来人口才能消化。
顺义区与朝阳、通州、昌平、怀柔、密云、平谷6个区接壤，选择到顺义置业的外区客户主要来自朝阳，海淀和东西城占比较小。
很多买房人对顺义新城的感觉，既有对这里低密城市、闲适小镇生活的向往，又有距离远、市场供应量太大的担忧。
这种感觉，帮主从买房人的角度去考虑，确实有点纠结。
但如果深入研究顺义区的经济现状及未来规划，以及横向比较各区的房价，你就会觉得现在买顺义新城很值。
还有一个依据，看一看在顺义新城拿地的开发商，中建、华润、金地、保利、招商、龙湖、旭辉等等，都是行业内名列前茅的央企或民企，他们都看好顺义新城的未来，也可为买房人增添信心。
虽然顺义区人均GDP在全北京市都位居前三，但是顺义新城的房价仍在4万的区间。以六环为比较依据，这里的房价低于昌平、门头沟、通州，与房山、大兴、亦庄区相当。
如果你有万的预算，在朝阳区只能买一套东五环70平米的小两居，但是在顺义新城，你可以很从容的买一套—平米的舒适三居；
万—万在朝阳区可以买一套平米的三居，在顺义新城几乎可以买到一套小平米的大平层甚至叠拼别墅。
这相当于在顺义区可以实现住房的一步到位。
从生活的多重维度看，顺义新城以新城市中心的标准，先实现城市资源落地，再逐步开发住宅。
如顺义新城13街区，通顺路东侧是顺义区政府、民生银行、金蝶软件园等政企办公园区，西侧的生活区已落地北京市前十的牛栏山一中实验学校、三甲医院，预留了大型商业建设用地，住宅小区规划容积率均不高于2.0，再加上周边潮白河森林公园、马坡森林公园等城市绿肺，形成了一个职住融合、配套完善、健康宜居的小镇氛围。
目前，区域内的短板是轨道交通，马坡与仁和分别距离地铁15号线顺义站约3公里、6公里，但好在公交线路有保障。顺义区政府在完善轨道交通方面也不断在做努力。
可以说，如果上班通勤时间可接受，顺义新城是个很适合生活的地方。
示意图
至于市场竞品多以及房价走势的问题，帮主认为，首先一个竞争激烈的市场，对买房人来说是好事，不用像在朝阳区那样为买不到而焦虑，也可以在资金允许范围内选最好的房子，如果各项目打价格战，那也是买房人受益。
在房住不炒的时代，买房首要目的是解决生活需求，在孩子教育、家庭医疗无忧的情况下，能住更大更好的房子，何乐而不为呢？
03
如何在红海中选优
如果看清楚顺义新城的明天，决定在这里安置未来的生活，那么就要在十来个楼盘中去选择适合自己的产品了。
对于刚需人群，仁和在售的公园都会、龙湖云河砚、路劲御合院三个项目都有合适的产品，68—90平米的二居三居，总价较低。若选择马坡，则可
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