来源：90度地产
不明朗，这依然是当前外界对年房地产市场的感受。
换句话说，相较于过去20年趋势性的行业红利，当前，房地产正处于深度调整中，其影响因素也日益复杂和多元，并且在很大程度上缺少更细节的判断，不确定进一步增强。
对于更喜欢参照行业趋势来做购房决策的人来说，难度明显提升，一方面，当前，市场各方仍处于动态博弈当中，政策处于随时调整的态势，无论是购房者还是企业，都更趋谨慎；另一方面，无论是自住还是理财，买房带来的经济风险都前所未有的加剧。
01
房价下跌的空间有多大？
当前，楼市仍然偏冷，虽然随着信贷政策松动有所回暖，但幅度并不明显，市场仍处于底部。
以一线城市为例，中原地产数据显示，11月北京二手房网签套，虽然环比增加约27%，但同比减少31.4%。上海、广州、深圳的情况大体差不多。
一线城市如此，其他城市的市场表现只会更冷。房价是最容易触动普通人敏感神经的议题，当前，外界对房地产的态度仍趋于谨慎，对房价的预期也比较悲观。
一方面，年房企仍然面临较大的偿债压力，国泰君安预计，下两轮地产美元债偿债高峰将出现在年1-7月和年1-4月，月均偿还预计为70亿美元左右。
房地产是资金密集型行业，这种高负债在一定程度上具有普遍性，尤其是民营房企。业内预计，房企会通过以价换量的方式来保现金流，楼市可能迎来一波降价潮。
另一方面，在房地产税的预期下，拥有多套房源的人为了减少税负，有可能会挂牌出售，业内认为，这将进一步加大市场的房源供应，通过增加供给影响房价。
不过，房价虽有下跌的可能，但预计降幅不会太大，核心原因是政策的托底作用，实际上，下半年以来，很多中小城市出现房价下跌现象，随后岳阳、江阴、永州、惠州、唐山等地相继发布限跌令。
更重要的是，房价下降会影响居民的资产价值，可能影响社会稳定。根据社科院数据，自年以来，住房资产占居民非金融资产的比重就没有跌破过90%，到年居民住房资产规模达到.5万亿，较年增长了2.1倍。
房价下降幅度过大，可能会导致断供潮，此前环京楼市降温，个别燕郊业主已经放弃还贷。很多人还记得年的“雷曼时刻”，那次危机就是由房价下跌18%所致，随后恐慌蔓延继续导致房价加速下跌。
房价下跌还会引起一系列连锁反应，比如，开发商拿地意愿下降，从而进一步影响财政收入。华创证券认为，年土地和房地产相关税收及土地出让金合计10.4万亿，占广义财政收入比重升至近4成，较年提升了14个百分点，土地出让金堪称地方本级财政“半条命”。
02
楼市投资风险加剧
基于行业和房价的变化，很多人可能会给出如下购房建议：长期来看，房地产仍值得投资，推荐一线和强二线城市房产。
理由是这些城市长期受益于新型城镇化建设需求，未来都市圈和城市群理念下，有着需求支撑。此外，一线城市和强二线城市的房产具有不错的保值增值功能。
该如何看待这样的购房建议呢？大体上，这些方向是不错的，但90度认为，这样的方向已经不太适合做具体参照，在房地产投资风险大幅攀升的情况下，购房决策的难度显著提升。
“只有20%多人口流入的城市是有机会的。”任泽平表示，普涨的时代已经结束了，未来大约70%的城市人口是流出或者停滞的，房地产是没有机会的。
一个不可忽视的现实是市场分化越来越细，即便是一二线城市，其内部各个区域之间的房价也各不相同，也就是说，城市之间的分化趋于复杂，用一二线城市这样的简单分法很难形容实际情况。
这种变化也体现在了房价变化中，中指院数据显示，10月份，海淀、朝阳、西城的二手房价格指数虽然从高点回落，但仍然呈现一定幅度的增长，但门头沟、顺义、密云等区域房价已经低于去年底。
当前人们对房产的投资意愿已经明显下降，中国财富管理行业发展报告（-）认为，稳房价调控政策让部分高净值人群考虑“卖房换基”，提升长期投资收益，房地产投资渠道受限让新晋高净值人群被动增加金融资产配置。
未来普通人的居住需求更多依赖于保障性住房和租赁住房，这种趋势很明显，对于投资而言，随着资本市场，尤其是全面实行股票发行注册制条件逐步具备，将更多承载人们的资产配置需求。
按照到年要把中国建设成中等发达国家，人均GDP从年的不到1.2万美元到年的2.5万美元的目标。中国人民大学原副校长、中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求认为，这对金融体系提出了强烈的要求，既有融资，也有财富管理。
吴晓求进一步表示，发展资本市场非常重要的一个原因就是为收入水平越来越高的投资者提供它的风险承受力相匹配的组合生产，这是发展资本上非常重要的作用，而且这种作用，也会有效地改善一个国家的金融功能。
03
对楼市不用太悲观
未来房地产有机会、不能把房地产“妖魔化”、不宜对其过分悲观……主流经济学家认为，虽然年楼市大概率会下行，但整体会呈现比较稳定的态势。
已经形成的共识是房地产行业健康发展是实现经济转型升级和高质量发展的需要。
“房地产对中国经济增长的直接加上间接贡献大约也在30%左右。”中泰证券首席经济学家李迅雷做过测算，与房地产直接相关的贷款，占到银行贷款余额的30%左右，房地产占银行总资产的30%左右。
房地产仍是当前第一大支柱行业，如何实现房地产去金融化泡沫化、改变房价只涨不跌投机永远赢的目标，又能实现软着陆、避免硬着陆、防止升级成为系统性金融风险，至关重要。
对此，任泽平建议，在适当调整过紧政策的同时，关键在于构建长效机制，即城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房产税，采取房地产供给侧结构性改革的思路。
“明年稳字当头，要稳住房地产基本面。”中国国际经济交流中心首席研究员、国家发改委学术委员会原秘书长张燕生认为，房地产有三个功能，炒房是金融属性，商品房是市场属性，保障房是社会属性，要解决好房地产健康可持续发展的长效机制，尤其是房地产行业高质量发展的路径、方向。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，年，房地产市场可能由全面下行走向逐步企稳。房地产市场发展将凸显“更好满足购房者的合理住房需求”的新定位，可能呈现五方面的变化：
一是商品房销售放缓，年预收款增速从9%降至6.6%。
二是土地市场呈现量跌价升的态势，预计年全国土地购置面积同比下降逾三成，土地成交价格同比大幅上涨。
三是新开工或将触底反弹，明年上半年新开工情况依旧不容乐观，而下半年新开工有望在开发贷边际改善的推动下有所回升。
四是房地产投资增速将进一步放缓，年房地产开发投资约15.59万亿，（名义）同比增长4.5%，两年平均增速降至5%。
五是新的供求关系格局可能导致房价呈现先抑后扬的态势，预计明年三季度末到四季度初房价将触底回升，全年新房同比下降1.5%左右，二手房房价与年基本持平。
“从地产投资来说，往后看的确存在着不小的下行压力，但在‘底线思维’的稳增长诉求下，也不宜对其过分悲观。”中泰证券宏观经济首席分析师陈兴认为，销售好转能够缓和房企资金紧张的局面，使得行业循环有效运转，这会逐渐由下游向上游的开工端和购地端传导，土地购置和新开工增速持续回落的趋势也有望得到转变，地产投资全年走势预计将前低后高。
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