在刚刚过去的7月里，北京、上海等十大城市的房产市场有哪些特点和变化呢？让链链带你盘点一番吧！
北京
一、总体趋势，均价持续下行
1.成交均价较3月下跌近8%
年7月，北京链家二手房成交均价环比下跌0.28%，跌幅明显收窄，与3月相比下跌7.9%。
2.分城区：均价全面下跌
分城区看，除成交较少的房山区和门头沟区环比表现为结构性上涨外，其余城区均下跌，其中东城区下跌4.9%，跌幅较大，其次是通州区，跌幅达到4.3%。
二、成交：成交量低位反弹，市场成交节奏放缓
1.网签量：降至历史低位
7月北京二手房网签量套，环比下降19.7%，同比下降超过三分之二。3月调控后，北京市二手房成交低迷，这使得网签量持续四个月下降，目前已经降到自年以来的历史低位上。
2.成交周期：市场成交节奏持续放缓
7月客户成交周期在调控后持续4个月延长达到了62天，与市场活跃时的3月相比延长22天，再次刷新年以来客户成交周期的最大值。
调控后，房屋成交节奏放缓，这主要有三个原因：第一，力度空前的行政调控使得需求大幅减少；第二，买卖双方预期扭转，观望情绪明显，购房更加慎重；第三，在收紧的信贷环境下，银行放款周期拉长，在连环单占比高的市场下，成交节奏放缓。
三、议价空间：挂牌价大幅下跌，业主态度明显缓和，议价空间增大
北京二手房挂牌均价环比跌幅达4.7%。随着有效需求的大幅减少，业主预期已然松动，报价进一步向理性水平靠拢。
客户在交易中的价格谈判能力持续增强，7月议价空间继续扩大至5.9%，再次刷新年以来的最高值。
上海
一、价格：成交量环比下降4%，成交均价环比下跌2.12%，跌幅度最大为郊环外
1.成交均价环比下跌2.12%
7月，上海链家成交均价环比下跌2.12%，价格回落至4月初水平。在市场成交量处于低谷时，成交均价保持稳定波动和小幅下降趋势。
2.环线成交均价均有所下跌
从成交结构看，7月与6月环线成交量占比变化不大，近一半（49.35%）的成交量集中在外环外。
从各环线成交均价来看，7月除内环内均价维持，其余环线成交均价均有所下跌，其中下跌幅度最大为外环外。
三、议价空间：降价占比上升，议价空间增大
7月，上海链家二手房成交价与挂牌价差异也连续上升，议价空间达到近一年最高水平5.6%，目前业主愿意让渡更多收益促成成交，市场中买房议价权进一步增强。预期未来一个月，若成交量进一步下降，则成交均价小幅下跌，议价空间进一步上升。
四、中小户型成交逆势上行
在信贷缩紧以及“认房认贷”政策影响下，二手房市场整体低迷，刚需和首次改善群体的交易需求相对稳定，中小户型成交占比逆势上行。90平米以下房屋成交占比为75.2%，环比扩大0.3个百分点，同比增长5.6个百分点。
广州
一、成交均价上涨，区域价格发展分化
1.成交均价环比上涨4.0%
年7月，广州二手房成交均价环比上涨4.0%，同比上涨20.5%，同比涨幅有所收窄。
2.区域价格发展分化
7月，广州均价环比涨幅最大的为花都，环比上涨31.7%；环比下跌幅度最大为海珠，环比下跌6.6%。
二、成交：网签量持续下降，南沙为唯一增长区域
1.中介网签量继续下降
政策持续深化影响，年7月广州二手房中介网签量延续下降趋势，环比下降10.8%，同比下降11.4%，为近一年以来最低水平。
2.南沙为唯一增长区域
7月份，中心六区环比下降9.3%，外围五区环比下降12.2%。南沙为全市唯一网签量环比增长区域。
三、新增供需
7月新增房源量、新增客源量环比均呈现增长，为新政后首次环比增长。同时7月新增客房比降至1.46:1，创近一年以来的新低，供需关系呈现持续缓和倾向。
四、租赁市场
租赁市场整体供需矛盾小，租金收入负担比在一线四城中等偏下。
深圳
一、全市均价小幅下跌，南山和福田同比涨幅领先全市
1.总体走势：全市均价小幅下跌
年7月，深圳链家二手房成交均价环比下跌1.0%。7月市场回升较为明显，房贷利率上浮的预期并未使得房价明显下跌，反倒促使一部分置业者加快入市，其中首次刚需入市比例进一步增加
2.各区域：涨降幅进一步收窄，南山和福田同比涨幅领先全市
环比方面，南山、宝安、龙华三区上涨，其余四区下跌。其中，南山涨幅最大，环比上涨2.2%。整体来看，各区域均价涨降幅较6月进一步收窄。
二、成交：实际交易量回升，置业需求释放
1.网签量：环比下降约一成，实际交易量增长约两成
年7月，据深圳链家研究院监测，7月深圳二手房实际交易量增长约两成，市场回升明显。
三、议价空间：7月挂牌均价小幅下跌
年7月深圳二手房挂牌均价环比下跌1.7%。整体来看，除热点片区、优质物业持有业主心理预期增强外，大部分业主心态较为稳定，也有部分诚意出售业主放盘价格较为合理，再加上中低价楼盘放盘占比增加的影响，7月二手房挂牌均价出现小幅下跌。
北上广深四大城市就盘点到这里，其余六市，下一条我们继续盘点。
数据来源：链家研究院
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