北京学区房未来面临的四大变化

年7月22日，北京市教委正式宣布：年9月开学以后，北京所有的行政区都将开展“教师交流轮岗”工作。

“教师交流轮岗”是年北京义务教育改革的“重大举措”：

年8月，北京宣布将大规模、大比例推广“教师轮岗制度”，其中“东城区和密云区”是第一批试点。

年4月，北京市新增了“西城区、朝阳区、海淀区、大兴区、延庆区、门头沟区”等6个试点区。

年9月，北京正式在“全市范围”推广“教师轮岗制度”。

北京这一次的“教师轮岗制度”是“大规模、大比例”推行的：凡是距退休时间超5年且在一所学校连续工作6年以上的教师校长，都要交流轮岗。

所以根本不存在“好的教师不轮岗，只轮岗差的”。

众所周知，“优质教师”是优质学校最重要的资源之一，如果真的实施%的“教师轮岗制度”，真正实现义务教育“均衡化”，那么对“重点学区房”的冲击还是比较大的。

所以“教师轮岗制度”是北京学区房面临的“第一个暴击点”，优质教师一旦轮岗，所谓的“名校”也就不存在了，学区房自然也就没有了。

但是值得注意的是，北京各区实施“教师轮岗制度”的特点不一样：

比如海淀区就是“全区轮岗”，推行的是“跨学区轮岗”；而东西城则主要是“学区内轮岗”，推行的是“跨校轮岗”，目前“跨学区轮岗”还没有提及。

北京所有的“教师轮岗”都不“跨区”，海淀区的教师不去昌平区轮岗，东西的教师不去石景山丰台轮岗，都是“区内轮岗”。

“区内轮岗”和“学区内轮岗”解决了“交通通勤问题”。

“区内轮岗”确保了只要是你买了区内的房子，就可以享受到几乎所有区内的“优质教师资源”，从此“学区房”变身“学籍房”。

其实“教师轮岗制度”只是北京学区房遭遇的“第一个暴击点”，第二个暴击点则主要来自于“小升初的名校全区派位制度”。

年5月11日西城区教委公布了“年西城区义务教育阶段中小学一览表”，其中最大的变化就是把“西城区优质初中校”平均分配给了各个学区的小学派位。

也就是说，对于在西城区上学的“小学生”来说，不管你是在哪里学区，都有机会可以被“全区派位”到西城区最好的“初中校”。

尤其是“北京四中、实验中学分校、北师大附中、中学”等多所名校的初中派位指标平均分配给了各个学区，这样一来，“牛学区”和“差学区”的待遇就完全一样了。

这样一来，对于西城区来说，“德胜学区”和“广外学区”有区别吗？大家将来“小升初”的时候，进入名校初中的机会是同等的。

北京学区房的“第三个暴击点”则是来自于“中考的校额到校制度”。

年5月31日到6月2日，海淀区和西城区就分别以“非正式”和“正式”的方式告知各位家长：

自年9月新初一年级起，海淀区和西城区所有初中学校（含民办）均享受校额到校政策。

也就是说，从年开始，北京的高中名校招生名额将直接分配给各个初中校，各个学校根据“中考校内排名”来进行录取。

也就是说，如果你的孩子进入了“初中名校”，但是在校内排名靠后，那么也跟“高中名校”无缘了。

相反，就算你的孩子进入了“初中一般校”，但是如果在校内排名靠前，那么依然可以轻易考上“高中名校”。

你的孩子只要在学校内“干掉校内的竞争对手”就可以获得入学优质高中的名额，竞争压力大大减少了，教育内卷将聚焦于学校内部。

对于家长们来说，“选同学”要比“选学校”更加关键了。

如果你的孩子和“一群学霸”在同一所学校，那结局就会非常悲惨，大概率是你的孩子会被“内卷掉”。

而如果你的孩子是和“一群学渣”在一所学校，那孩子的赢面就比较大了，内卷的程度就要轻很多了。

在北京，只要能够考上“高中名校”：意味着基本上可以确保“一本本科”，大概率可以上“大学”，考上“大学”的概率也会明显提升。

因此，抢到“高中名校名额”是至关重要的，而“中考校额到校制度”基本上打破了学区房的“垄断地位”，降低了北京学区房的重要性。

北京学区房的“第四个暴击点”则是来自于“重点学区的调剂制度”。

年西城区“幼升小”的的结果显示：

第一，年“德胜学区”的学区房业主，只要是在年7月31日以后购房的，孩子上学全部调剂出学区，没法在德胜上学。

相当于花了“学区房”的钱，却上了“非学区房”的学校，原因非常简单：孩子太多，学位太少。

第二，一部分“之前”的“四老户”也要被调整出“德胜学区”。

第三，“金融街学区和月坛学区”的大部分热门学校都已经无法选择，只能去选择排名相对靠后的“冷门小学”。

在这种“孩子多，学位少”的背景下，谁还敢买“重点学区房”呢？

我们一直都在强调，北京东西城的“学区房”其实价值一直都在调整中，一个方面是东西城的“适龄儿童规模”在不断增加，出现了明显的“人多校少”的趋势，买了学区房未必能够上。

第二个方面则是东西城的定位已经变成了“重点服务中央政务功能”，东西城的“教育功能”已经出现明显调整，这对于学区房来说也是一个警告。

综上所述，我们认为北京“学区房”的冲击并不仅仅来自于“教师轮岗制度”，而是来自于“系统性的调整”。

从“教师轮岗制度”到“校额到校”，再到“调剂制度”，北京在义务教育上正在大力推行“教育均衡化”，真正打破了“学区房”对于教育资源的垄断地位。

因此对于绝大多数“家长们”来说，与其追求“重点学区房”，还不如“追求学籍房”，将更多的注意力放在“普高率”上。

未来各区的“教育优势”将主要集中在“普高率”上，谁的普高率更高，谁就可以留住更好的学生，谁的房价就会更加突出。