年上半年，北京精准调控纵深推进，调整土地供应结构，构建房地联动、一地一策机制，同时强化市场监管，严查经营贷、首付贷，打击渲染、炒作等行为，并坚决遏制、精准打击恶意炒作学区房行为，落实“稳地价、稳房价、稳预期”。市场方面，上半年新房成交规模创近五年同期新高，成交结构向中高面积段、高价位段转移。企业方面，1-6月北京房企销售表现亮眼，TOP20房企合计销售额合计超亿元。
数据来源：CREIS中指数据
特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以年1月1日-6月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
年1-6月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计.80亿元，销售面积TOP20企业商品房销售面积合计.20万平。凭借奥森ONE、中海首开拾光里、华越国际、海淀幸福里等多个项目的持续贡献，首开股份继续稳居榜首位置。中海地产以.20亿元位居北京房企销售榜次席，中海地产新盘项目众多，寰宇视界、京叁號院、寰宇时代、时光里、天钻、天玺等多个项目实现热销。而凭借城市之光·东望、翡翠山晓、翡翠公园、观承望溪以及丰科中心等存量项目的持续贡献，万科以.15亿元位居北京房企销售额第三位。
数据来源：CREIS中指数据
特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以年1月1日-6月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
年1-6月，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计.18亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积.94万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为42.59亿元和9.21万平。其中，中海地产权益销售额超亿元，位居排行榜首位；首开股份以.05亿元的权益销售额位居榜单次席；万科位居第三位，权益销售额为84.30亿元。
数据来源：CREIS中指数据
特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以年1月1日-6月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据CREIS中指数据在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
年1-6月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额.31亿元，网签面积94.24万平。其中奥森ONE限竞房签金额高居首位，网签金额超95亿元。从项目性质来看，TOP10项目多为限竞房和共有产权房项目，其中共有产权房和限竞房项目共计7个。
▍政策：坚守“房住不炒”基调，精准调控纵深推进
年上半年，北京精准调控纵深推进，调整土地供应结构，构建房地联动、一地一策机制，同时强化市场监管，严查经营贷、首付贷，打击渲染、炒作等行为，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为，落实“稳地价、稳房价、稳预期”：
·坚持房住不炒基调，纵深推进精准调控：北京上半年坚持房住不炒基调，优化调整供应结构，增加宅地供应量计划，提升租赁住房用地比例至30%，并筹建5万套政策性住房；同时，加快构建房地联动、一地一策机制，设置区片综合地价标准，并优化调整土地出让规则，多举措联合控地价，房地产精准调控向纵深推进。
·强化市场监管力度，精准打击各类违规行为：北京上半年调控力度不放松，严查经营贷、首付贷，打击渲染、炒作等行为，严格执行多校划片、派位入学政策，并坚决遏制、精准打击部分投机性需求恶意炒作学区房行为；同时，整顿租赁市场秩序，加强长租企业监管力度，禁止企业形成资金池和租金贷。
▍住宅市场
上半年新房成交规模创近五年同期新高，成交结构向中高面积段、高价位段转移
销售规模：年上半年成交规模保持高位运行，整体成交量创近五年同期新高。一季度在“就地过年”、热点片区学区房成交带动、信贷预期收紧、供应端改善等多因素共同推动影响下，商品住宅成交规模同比涨幅超%。二季度在新一轮市场秩序整治下，新房市场情绪比较平稳，刚需释放较快，商品住宅成交规模快速回升，6月单月成交规模超万平，刷新近两年单月成交规模新高，上半年累计成交.51万平，同比增长%，创近五年同期新高。
图：年-年6月北京商品住（不含保障房）月度成交情况
数据来源：CREIS中指数据
二手房市场方面，年上半年北京二手房成交量突破10万套，创近五年同期新高。在热点片区学区房阶段性走高带动下，一季度北京二手房成交量走高，累计成交套数约5.19万套；二季度在新入市项目价格走高、部分片区新房供应减少等因素综合影响下，部分刚需被挤向二手房市场，助推成交规模继续保持高位运行。整体来看，上半年二手房累计成交10.88万套，同比上涨69%，创近五年同期新高。
成交结构：新房市场仍以刚需为主，成交结构逐步向中高面积段、高价位段转移。从成交结构来看，年上半年商品住宅成交面积段主要集中在80-90平面积段，成交套数占比37%，整体仍以90平以下刚需产品为主；成交总价段主要集中在-万总价段，成交套数占比37%，整体仍以总价万以下产品为主；从成交结构变化来看，改善型需求逐步释放，叠加不限价地块项目入市、改善型产品供应改善影响，新房成交逐步向中高面积段转移，中高面积段产品成交占比提升9.2个百分点；成交总价段向高价位产品上移，成交套数占比提升2.0个百分点。
图：北京商品住（不含保障房）成交面积结构情况
数据来源：CREIS中指数据
图：北京商品住（不含保障房）成交总价结构情况
数据来源：CREIS中指数据
区域成交：近郊六区为新房成交主力区域，大兴、顺义成交量位居前列，通州、房山成交规模同比增长较快。从区域成交规模来看，上半年近郊六区已成北京商品住宅（不含保障房）成交主力区域。年1-6月近郊六区成交.17万平，占比达55.2%；其中，大兴、顺义等区域累计成交均超60万平，分别居北京各区销售规模第一、第三位；从区域成交变化来看，上半年中心城六区成交规模整体同比领涨，涨幅达%，其中海淀成交规模同比上涨%，涨幅居全市各区首位；近郊及远郊区成交规模同比涨幅明显，均超%。其中近郊区中通州、房山同比增长较快，涨幅均超%；远郊区域中除怀柔外，其余三个区域同比均超%，涨幅显著。
图：年上半年北京商品住（不含保障房）区域成交规模情况
数据来源：CREIS中指数据
供应端：上半年新房供应规模创近五年同期新高，整体市场处于供求弱平衡状态。一季度在前期热点片区情绪高涨带动、就地过年倡导背景下，房企在京积极推售和营销，3月进入传统销售旺季，新房供应节奏进一步加快，累计供应规模近80万平；二季度初期，北京新房供应保持高供应节奏，但中下旬供应量明显缩减，上半年商品住宅（不含保障房）累计供应.69万平，同比增长42%，创近五年同期新高。年上半年商品住宅市场销供比为1.04，同比上升0.42个点，整体处于供求弱平衡状态。
图：年-年6月北京商品住宅（不含保障房）月度供应情况
数据来源：CREIS中指数据
库存方面：商品住宅库存出清周期相对平稳，结构性库存风险仍存。截至6月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为.89万平方米，较去年同期微降1%；上半年商品住宅供应节奏及销售去化速度均较快，库存规模相对平稳，库存出清周期维持在13.7个月（6月底出清周期），结构性库存风险仍存在。
图：-年6月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
数据来源：CREIS中指数据
▍宅地市场
上半年北京宅地成交规模同比增近三成，北京首批集中供地“稳地价”成效显著
供求规模：上半年北京宅地成交规模同比增近三成，成交总量已超年全年成交总量七成。从供应端来看，年上半年北京商品住宅用地（含共有产权房）共推出37宗，累计供应规划建面.27万平，同比增长16%，供应总量已达年全年供应规模的68%；从需求端来看，北京累计成交36宗商品住宅用地（含共有产权房），成交规划建面.21万平，同比增长29%，成交总量已达年全年成交规模的71%。
图：-年6月北京宅地供求规模变化情况
数据来源：CREIS中指数据
首批集中供地成交：成交总量规模较大、区域土地市场分化、整体溢价率水平处于低位、拿地企业分化明显。年北京首批集中供地成交规模为.98万平，占年宅地全年成交总量的57%，高于年同期（3-6月）水平%，高于近五年（17-20年）同期水平95%。总体来看，北京首批供地集中成交呈现成交总量规模较大、区域土地市场分化、整体溢价率水平处于低位、拿地企业分化明显四大特点。
图：年北京首批供地集中成交呈现的特点
北京首批供地整体成交溢价率处于低位，“稳地价”成效显著，或成全国土拍规则风向标：在地价上限及其他严密的土拍规则约束下，北京首次集中供应土地成交平均溢价率仅6.4%，整体溢价率水平处于近五年同期历史低位。单宗地块来看，除城市副中心街区、昌平北七家两宗地块溢价率在20%及以上外，其余27宗均在20%以下，其中14宗地块溢价率在6%以内，大兴区榆垡镇地块，大兴新城核心区D、K组团地块，门头沟区永定镇，怀柔刘各长村棚改地块等4宗地块均以底价成交。北京首批集中供地竞拍呈现明显的个性化调控和低溢价率特点，与杭州、重庆、广州相比，北京集中土拍“稳地价”调控效果显著，或将带动全国各地城市的土地竞拍规则的改变，成为中国房地产业的标杆和中国房地产供给侧深化改革的转折点。
▍市场展望
预计下半年北京新房市场成交规模将调整，整体仍将保持高位运行，市场量价周期或将呈现弱波动变化，短期市场分化或将加剧
预计下半年新房成交规模将小幅回调，但仍处高位。一方面，信贷环境收紧，银行贷款额度减少及放宽周期延长，叠加资金监管趋严，部分购房需求延后或被抑制；另一方面，新房入市项目价格走高，限竞房等刚需产品减少，叠加部分区域新增供应不足，部分购房需求将受抑制或转向二手房市场。整体来看，预计下半年新房成交规模将见顶回调，整体仍将保持高位。
图：-H1北京商品住宅（不含保障房）市场供求变化情况
市场量价或呈弱波动变化，短期市场竞争或将加剧。受土地间接性集中供应影响，现有规律性的市场量价周期或将受冲击弱化，未来市场量价或随集中供地周期呈现不规律的弱波动变化；伴随首批供应地块项目集中入市，新房供应或将阶段性集聚及增加，短期市场竞争或将加剧。此外，两集中供地政策下，土地市场分化或将加剧。土地集中供应或将分散或减少企业参拍数量，但调控持续深化背景下，房企向核心区域拿地的趋势和意愿将进一步增强，核心区域或基本面较好地块将吸引更多企业和资金参拍，土地市场竞争较远郊或偏僻板块区域将更加激烈。
图：-年6月北京商品住宅（不含保障房）市场量价变化情况
备注：受年同期低基数影响，年一季度各月同比涨幅显著
数据来源：CREIS中指数据
此外，受户型限制条件调整及高标准商品住宅竞报，未来北京产品供应结构将逐步向中高面积改善产品转移。北京首次集中供地在户型限制适当作出了相应调整，将“套型面积”调整为“套内面积”，此次集中成交地块中近三分之二的项目执行套内“70/90”户型要求，叠加10宗高标准商品住宅竞报，未来北京商品房市场将更趋向中高端改善方向发展。
图：-年北京商品住宅（不含保障房）供应面积结构
数据来源：CREIS中指数据
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbhl/3371.html
