从密云地块流拍看今年北京房价走向

从密云地块流拍看今年北京房价走向

年，在楼市调控严厉与市场火爆、去库存奋战叠加格局之下，全国卖地收入出人意料地创历史新高，全年土地出让总收入超过5.2万亿元，同比增长40.7%。年前两月前土地收入最高的城市是杭州，出让金合计.27亿元，同比上涨%；其次是北京.1亿元，同比上涨%；再次是苏州市，土地收入亿。从出让金额来看，1月至2月热点城市纷纷表现出开门红的现象。

根据报道分析，年以来，全国热点城市延续了年土地成交热度，继续大量成交土地。受监测的50大城市合计土地出让收入高达8.7亿元，同比年同期的.2亿元，涨幅达到60.6%。从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。例如，广州节后首次挂牌出让土地，包括广州国际金融城两宗土地在内的4宗土地以总价54.5亿元成交。2月28日，北京密云区、门头沟区两宗土地入市交易。其中，密云地块因为无人报价出现流标现象。门头沟地块也仅有一次报价，最终底价成交。

密云地块，起始价仅为万元，宗地中商品住房销售均价不超2.12万元/平米，且最高价不得超2.23万元/平米。据了解，密云新城地块总建面1.37万平方米，地块较小利于开发，起拍楼面价仅为元/平米，目前该区域挂牌二手房均价为3.2万元/平米。从限价和市场价格看，下调了1万元，下跌幅度达到33.75%。楼面地价不足房价的三分之一，运作空间很大，同时该地块也在新城中心位置。这在往年都是地王争夺的对象。如今，市场变了，由于房地产市场持续从紧的调控政策，企业普遍面临资金压力，以往高价抢地的现象正在迅速减少。

对比一下，今年1月4日，年首场土拍落下帷幕，密云檀营乡地块溢价率还达到50%，京投以19.亿元竞得，楼面价元/㎡。商品住房销售均价要求不超过元/平方米，且最高销售单价不得超过元/平方米。檀营乡位于密云的东北部，也算是密云新城的新城，与本次拍卖地块还不在一个地段水平上。但是，一个月前檀营地块竞争下的房价却比新城地块房价还高出元/平米，先对来说，不考虑地段优势，一个月以后的房价竟然还下降了25.6%。这个价格比区域二手房价格还要低很多，这个意义是重大的。

更早一点看，年11月，首创7.96亿拿下密云新城一地块，并配建平米回迁房和0平米保障房，溢价率49.9%，楼面价1.65万/平米，快相当于现在的新房价格了。当时预计，密云地块楼面价逼近2万/平米，而周边的二手房均价仅1.5万元左右，面粉贵过面包的情况已经出现。那时预期以后房价将超3万。在密云新城规划提出后，还有人提出到年密云新城版块房价就会达到4-6万元/平方米。而今。真是让这些预言帝们丢人了。

从这些数字中，我们可以看出，密云房价正在通过政府洗牌重新确定，让房价泡沫逐步消化掉，房价再也不是脱缰的野马。政府正在努力化解高房价的为危险，而开发商肯定也是看出了端倪，再也没有出手的冲动。两会之后，楼市还会有变局，开发商这么谨慎，也是一个非常重要的信号。（文/马跃成）