北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好，我是SFSD，有工作居住证，想买自主+保值，通勤刚需无车，2年内有结婚生子计划。首付万，也可以调整到万，总价能看到万以内的就行。月供控制在1.3万左右。准备持有5-8年。
现在看了通州运河居，运乔嘉园，博客园，因我出行都坐6号线。但感觉常营板块的住欣家园，首开畅想园，金隅丽景园这三个小区我也能够的上。我上班在朝阳太阳宫，不坐班。
还请章哥帮忙推荐一下具体买那个区域比较好，想在这春节前后或3月份就把这个事情搞定。谢谢您
回答1：
1、从板块来讲当然是先建议朝阳啊。房子是用来住的，离工作地点近是最主要的。
2、不过你看的这都是保障房，自住没问题，从投资讲排序靠后。投资的顺序是商品房、公房、政策房、保障房、安置房、回迁房。
保障房从保值讲一般也没什么问题，但有升值的隐形上限，就是不能超过周边商品房，否则也就失去便宜的优势了。
通州我现在不熟悉了，乔庄的这三个小区没什么，普通而已，从升值讲就是跟随大盘。
3、建议是首选常营的苹果派、万象新天、柏林爱乐等商品房小区。实在没得选了再看保障房。看地段都能明白，为什么这里集中建设保障房啊？就因为是朝阳通州的交界处，没有开发商愿意出高价，索性建成保障房小区。所以无论是地段还是产品类型，都不占优。
提问2：
章哥，我最近去看房了，因为我的预算有限，再结合租售比来看，有些板块在我的预算范围内没有合适房源。所以，看了您给其他人的建议，我又看了南邵和长阳板块。这两个板块基本上万以内，就可以有比较满意的房子。但是，由于房源不多，可选范围很窄，房源又各有各的问题，我想听一下您的建议。
南邵：路劲世界城。房子今年3、4月份满五年，不唯一。中介小哥说这房子很火爆，帮着给谈判预约过一次。但是这房主不靠谱，一会卖，一会又不卖，一会又卖了但是要涨价。两居租金在左右。
长阳：首开熙悦山澜庭。中介小哥说由于小区新，房子都不满两年，也不唯一，个税比较高。两居租金在左右。
我买房子，主要是投资或者保值，用租金还房贷。所以想选一个房子租金相对较高，出租速度快，租房客户们最好素质高一点能爱惜房子一点。等将来孩子长大了，再出手，房款给孩子做首付（虽然这是20年以后的事，但是我也怕板块和房子发展不行了，将来卖不掉）。
您看，这两个地方哪个比较适合我？谢谢章哥～
回答2：
1、那建议还是南邵吧。
2、南邵和长阳都是新区，租金都不算太高，比北京平均值略低。长阳相对更低一些，大概在多吧（北京均值），最近我也没看，应该差不多。因为南邵本身就依靠的产业区，再加上海淀，得到的支撑大，房租也就略高。而房山的产业虽然进步很快，但和北部还是不能比的。
长阳的业主在本地工作的不是很多，主要是丰科园的，西城和海淀的也不少，我印象中每天早上有到中关村的班车。在这种情况下，长阳更适合自住+保值。
南邵的劣势就是规模还比较小。昌平的土地指标不多，区域又太分散，北七家就拿走了大部分，所以拖累的南邵发展的慢了。但在这种情况下，南邵的房价也没有跑输大盘，成绩很不错了。又有地铁相通，所以更合适一些，毕竟产业和交通是最重要的配套支撑。从长远看，南邵用不了几年也会发展起来，没有政府会放着现成的资源浪费。
3、至于具体房源我不好说什么，现在很多这种情况。业主惜售，不仅房源少，还动不动的不诚心卖。这也可以理解，都认为节后的行情会更好，只要是不着急置换的，谁会急着卖啊，都拖着。建议和当地中介多沟通，他们更熟悉行情，尽早决定为好。仅供参考。
提问3：
章哥，我们两口子婚前各有一套小房子，都是公积金贷款万，朝阳秀水园东向56平的老公房满五年，门头沟75平自住型商品房四年。孩子三岁了，想换东城和平里的学区房，目前手里万，卖掉秀水园，还贷后能有多万？不想贷款太多，想还用公积金贷款二套，查了查最多也就60万，这样再凑凑最多也就万。
现在纠结是在和平里买一个三四十平的占坑房，还是买一个稍微大一点的半地下？占坑房没法住，只能租房了，半地下凑合一家三口能住。您觉得哪种方案合适点？半地下用完学位后好出手吗？还有一个方案是等自住房满五年能上市了一并卖掉，多凑点儿钱买一个稍大点的户型？自住房满五年后不知道市场行情会怎样，您给分析分析，谢谢！
回答3：
1、半地下肯定是不好出手啊。但毕竟是学区房，相对好一些。如果是学区房受追捧的时期，什么房都剩不下，全能快速脱手。
2、等满五年，那就是明年年，说不好。反正现在西海的学区房波动就大，春节后什么行情还说不好呢，明年就更不好预测了。现在也不让说行情，自己去市场看下吧。
3、一般来说，学区房没必要买大的，租房上学相对还更方便。东城学区房这几年被政策影响的不小了，很多都跑输大盘，买小了不仅节约成本，风险也低。家长们想的都是尽量买个能自住的，上学省事，其实未必。随着孩子换校区，接送未必方便。尤其到了高年级和中学，每天让孩子多睡儿才是最大的追求，要不太累了。
4、总之，如果是我就买个占坑房，换租相对更合适。至于这时机还是参考下市场吧，不敢多说什么。仅供参考。
提问4：
您好，我看了奥海明月的样板间和模型，现在两居室只剩一套2楼的67平东西通透，和几套65平单向朝东的一楼户型。首先我想问，首付大约万，这个小区和这个户型值不值得买。另外，我老婆在小米上班，万以内有没有合适的二手房推荐。
回答4：
1、这不好笼统的说什么值不值，我没看出你们的主要需求是什么？
2、如果是纯粹的为了自住，那限竞房本来就算值的，价格相对低还能住新房，当然好。如果是纯投资，那根本就没有投资客会买限竞房。
3、从居住角度讲，低楼层并不算合适的。多层的一二层、小高层三层以下，高层5层以下都属于特价房，居住体验一般，出手的时候也挂牌期长。
朝向是首选南北通透，次选南北，之后是南向、东西、东向、西向。
4、这么说吧，反正我是不会去买低楼层朝向一般的，除非是实在没的选，全北京就剩这几套房了。否则但分有其他选择，也没必要非得在价格并不算真低的限竞房楼盘里，选这些特价的尾盘，无论是自住还是投资都不合适。
5、其他的我没什么推荐的，不是中介，手里没房源。仅供参考。
提问5：
章哥，父母名下两套房，想将其中一套潘家园东里的三居总价万左右置换掉，原因是我们都住在西边，父母认为潘家园的房子谁也不会去住，无法利用，朝向也不太好，目标是六里桥，西局，距离父母和我们的居住位置都不远，对房屋面积要求不用太大，两居，父母想以后年纪大了看病方便一些，如有增值潜力更好，起码要保值，置换后父母不打算出租，也不会常住，偶尔进城看病住一下。
我个人觉得有些浪费，但父母觉得早晚都是要往西边换，不如早点换了踏实。目前我看了保利百合小79平两居，户型一般物业好价格万左右，丽泽景园两居左右，目前潘家园东里房价比较平稳，于去年没有价格变动，六里桥这边有所上涨，比去年已经涨价30万左右，现在置换时机好吗？
潘家园东里年17号线开通地铁口距离我家非常近，会带动房价吗？地铁开通后再置换是不是更好些？其余还有何推荐？付款的话，全款可以接受万左右，贷款就只能接力贷，不知哪个合适？
回答5：
1、既然要增加不少的资金和贷款，那想换的话就尽快吧。保利百合的升值性远远超过潘家园。在年5月，保利百合的单价在3万左右，而潘家园东里在2.5万，当时我就帮朋友换过房。那今天再看，这两边的价格怎么比？保利百合至少是没跑输大盘，此消彼长，潘家园落后的有点儿多。
丽泽景园是三定三限房，自住当然没问题，从投资讲不太建议。还是首选商品房为好。
2、潘家园这种老房保值没问题，但这板块这些年升值性弱，未来也不好说。北京市区早就不缺地铁概念了，再多一条也就是锦上添花，做不到雪中送炭。或许会有帮助，但很小，地铁并不新鲜了。
潘家园劲松周边太老了，早就没有了想象空间。近十年来连CBD都走弱，何况东南的板块呢。别有什么幻想，不可能再有赶上的机会。再过3年，利好早就出尽了，和丽泽周边的价格差估计就更大了，而且还耽误了三年的居住。
3、其他我没推荐的，自住用房还是先凭自己喜好选择吧。只是建议尽快，潘家园虽然是朝阳区，但并不属于热门板块。其他的我就不多说了，楼市行情自己去市场看下吧，只能自己判断吧。仅供参考。
随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！
我是北京章哥，加
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