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通州K2十里春风,近日这个楼盘在京城的地产圈里闻名了。

关心京城楼市的朋友们也应该知道原委了。这个楼盘最近爆出老业主要退房的新闻。

原因是这个项目的签约价格一路走低。

年10月份首次预售,均价3.75万元/平米,仅签约18套。

年2月份第二次预售,均价3.75万元,零签约。

年3月31日第三次预售,均价3.65万元-3.9万元,签约套。

但是网上曝出的价格2.6万/平米,是怎么回事呢?

原来开发商针对不同购房者制定了不同的优惠策略。首付4成9.5折,首付8成9折,全款的可以打8折,再加上“6万抵50万”的团购优惠,以全款叠加团购优惠这种计算方式,实际均价的确被拉低至2.6万/平米,跌幅达到了30%。

如此大的让利,的确让老业主非常不爽,差价近一万,以北京目前的行情,他们肯定是亏的。

6万抵50万,四成首付就可以享受9.5折。开发商如此让利,自然是有原因的。

从项目自身来看,这个项目的体量非常大。开发商的确有回款压力。据了解,这个项目总建筑面积高达30万平米,有近套房,货值近亿,目前仅回款8亿。后续开盘价也不会太好。

整个通州是北京调控最严厉的。这个项目地理位置非常偏,虽属通州,但距离廊坊仅2公里。廊坊跌成狗了,这个“准廊坊”的项目,什么配套都没有,不跌才怪。

不过还是得提醒的是,之前开盘价格相对较高的房子,是属于容积率比较低的,而最新开盘的,容积率比较高,价格自然会低一些。

这里顺带说一下北京楼市的基本面吧。

自去年3.17以来,北京楼市调控力度空前。新房整体出现了一定程度的下滑。特别是库存压力较大的三大片区:房山、门头沟和通州东南六环外。他们的共同特点是,远离产业中心,没有什么热点可以用来刺激。K2十里春风这个项目就属于受影响最严重的一类项目。刚才说了,距离廊坊仅2公里,实际上它的行情需求都是跟着廊坊走的。十里春风这个项目,实际价格跌了有3成左右,而廊坊的一些新盘,价格可是跌了5成。对比一下,其实还算好。

北京新房市场在限价策略影响下,目前形成了三个不同层级。

第一层级是中心城区的稀缺商品房。

这类房子看上去价格比较高,拿到的预售价或许高达7、8万一平米,但相比周二10万+的二手房,其价格和地段一匹配,还是让人感觉“太便宜了”,比如中国玺,昆仑域这些项目,不少都是直接内定走的,开盘只是走个形式。如果你想找这类项目,多去丽泽商务区转转,那一片有不少处于捂盘状态的项目。

第二层级是五环内的限价房。

这些项目认购不如第一层级那么热,但卖起来仍算轻松,毕竟现在的新房,五环内的也不算多。他们的预售价基本都踩着上限,算下来还有得赚。

第三层级就是靠近六环或六环开外的高库存区域。

类似咱们今天说的这个十里春风。北京接下来入市的限价房多集中在这些片区,开发商只能降价卖房,比如门头沟的某豪宅项目,从7.5万降至6万,仍然不好卖。类似K2十里春风的刚需改善项目,受影响就更大了,因为竞品(主要是限价房,年拍的地)实在太多了。

接下来6环附近,有几十个限价房项目集中入市。这些项目进入市场,几乎要收购所有的刚需,很少会有人去同地段非限价房项目排卡认购了。

第三层级的商品房,说白了就是借势上位,实力有限。年大批量限价房用地入市,也没能让他们降价,只有这些房源真的入市了,马上要切割他们的潜在客户的时候,他们才会感觉到压力。其实这算是明智之举。再不卖,韭菜要被割光了。

不过,对于开发商,业主闹着退房,对他们的销售构不成实质性影响。就以K2十里春风为例,这个项目曾经以2.2万元/平米的超低价买过一批房子,也没见怎么样,现在2.6万元/平米某种程度上算是“触底反弹”了。不还是卖出去了多套房子么?说明市场有愿意买单的,那些老业主的诉求是不可能得到满足的。

北京楼市早就告别了炒房时代,大家都不是傻子,无脑买房不可能出现。产品地段配套都处于下风的项目,降价是唯一的选择。

所以,十里春风肯定不会是最后一个降价卖房的。这是一个好的现象,至少说明了开发商已感受到了市场的压力。

但是,过度解读没有必要,大家也不用担心房价就此下跌。

北京楼市已基本告别了炒房时代,进入了改善时代,因为整个新房市场已没有大幅波动空间,等这些老项目卖完了,限价房全面接管,整个房价将更加可控。

而二手房市场,也是如此。真正从楼市撤出的资金非常少。大多数卖房的人并没有真正离开楼市,卖房所得放款,要么置换成了更好的房子,要么买了多套房。率先回暖的仍然是学区房,其价格相比年的最低点,已恢复了10%左右。



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