近来，门头沟有点儿火。
去年扎堆拍地，龙湖+北辰、金茂、金地四大开发商齐聚四道桥；今年扎堆入市，龙湖北辰揽境、峯范北京、金茂长安悦接连入市，定位还都是“上车盘”！
无论价格，还是产品都高度一致，必定又是一场贴身肉搏。
京西卷起来了，开发商可能有点难过，但于买房人却是优选的机会。
问题也来了，门头沟值得买么？四道桥又该怎么选？
壹
先说，门头沟。
凭心而论，虽是六环外，但门头沟相对于其它郊区县，距离市区近多了。
尤其是伴随冬奥利好落地，北京地铁S1线开通、北京新首钢大桥正式开通、长安街西延线工程全线贯通，门头沟交通路网辐射范围变得更广，通达性更强。
只说地铁，就已经秒杀一众远郊没地铁的区域。
四道桥三个项目就紧邻S1号线四道桥站，一站就到金安桥，换乘三轨6/11/S1号线；两站到苹果园，换乘双轨1/6号线。坐上贯穿北京城的1/6号线，去五棵松、西单、王府井和国贸都很方便，去五棵松只需要25分钟。建设中的11号线，未来也将东西贯穿北京城。
长安街西延线、莲石路、阜石路等快速路，也让门头沟更加快速辐射石景山，金融街、公主坟、五棵松等商圈。从四道桥到复兴门，不堵车的情况下，只需25分钟即可到达。
而且区域价差明显，仅地铁一站之隔，房价每平米就差1.5万左右。
石景山新房销售价普遍在7.5万/㎡左右，门头沟四道桥三项目的销售指导价仅为6.1万/㎡，考虑到实际成交价普遍低于指导价，价差可能更大。
此外，四道桥片区是个全新的区域，走先规划后发展的路子，未来界面良好，居住舒适度高。东西北三侧外环都是规划绿地，南侧为办公商业。区域内规划有必不可少的教育/养老/医疗/商业等配套用地，内部生态健全。
唯一的遗憾，就是得给四道桥点时间，等一等。
贰
再来了解下三个项目在区域的位置关系。
下图是探哥标注的四道桥片区规划，目前三个项目共5个住宅地块，4个地块刚需，1个地块改善，还有一块宅地尚未供应，区域内供应结构合理。
三个项目位置差异其实不大，都紧邻S1号线四道桥站。其中峯范北京距离地铁最近，就隔了一块规划绿地，当然这是优势也是劣势，也有让人会介意地铁噪音。
值得注意的是，峯范北京最北侧一排离着高压线较近，可能会有一定影响，选择时要尽量避开。
如果硬要选出一个NO.1的话，探哥个人认为龙湖北辰揽境可能更好一些。因为项目位于片区中心位置，与各项配套距离适中，相对受地铁噪音、高压线等厌恶设施影响较小。
当然，这只是一个加分项，并不能成为选房的直接依据。
叁
位置之外，刚需最敏感的是什么？毋庸置疑，是价格，更具体的说，是总价，是首付。
探哥详细比较了3个项目的各项指标：
总价逻辑来看，龙湖北辰揽境拿地最早，动作最快，已于去年12月19日抢跑开盘，最小户型已基本售罄，目前剩余77和95㎡在售，户型总价上与金茂长安悦相近，总价要万/套起。
这也突显了峯范北京小户型的低总价优势。项目最小户型为61平一居，总价万/套起，首套首付约万就能上车，是目前该板块最低的上车门槛。
让人惊喜的是，一居也做到了南北通透，明厨明卫，而且入户还有独立玄关，增强收纳，北向客厅也可以根据实际需求改成两居，最适合手头吃紧的刚需上车族。
平米以上的改善房源，主要集中在金茂长安悦。其实金茂这次把两块地做了两个产品系，把所有改善房源，都集中在了南侧地块，做成了金茂长安府。把小户型和保障房集中在南侧组成的金茂长安悦，与北侧地块做到了天然的物理隔离。
主力户型是平三居两卫，2梯2户；平四居两卫，1梯2户，这部分房源的竞品主要是石景山目前在售的改善房源，这里先不多做讨论。
最激烈的竞争，主要集中在77平左右两居，98平左右三居上。
▲峯范北京户型图
▲峯范北京户型图
▲金茂长安悦户型图
▲金茂长安悦户型图
▲龙湖北辰揽境户型图
▲龙湖北辰揽境户型图
对比来看，77平左右两居，三家户型设计基本大同小异，整体户型方正，客厅主卧都赠送飘窗。还有一点细节的差异就是，龙湖北辰揽境的南向面宽稍大一点，峯范北京主卧多了一个°的转角飘窗。
但朝向差异很大，只有金茂长安悦是纯南向。朝向直接影响采光，探哥的建议是，尽量买南北向，不买西南向户型。
98平左右三居，金茂长安悦更是直接胜出，大面宽短进深，南向面宽达到9.1米，并且做到所有功能间全明。主卧套间设计，步入式衣帽间，连独立的梳妆台都有窗，没有哪个女主人能够拒绝这一点~还是可成长空间，南向书房可以与客厅打通，连接为约6.1米的宽厅。龙湖稍弱一点，没能做到网红的南向三面宽。
肆
落实到产品层面，三个项目各自有各自的特点。
先简单粗暴的以容积率排序，判断社区的居住舒适度：金茂长安悦（2）＞龙湖北辰揽境（2.5）＞峯范北京（2.7）。
金茂长安悦，优势在于金茂的品质以及科技住宅，且楼栋排布是三个项目中唯一一个全部保持南北向的，这也使得户型使用、居住舒适度更好。
龙湖北辰揽境则拥有龙湖拿手的园林景观+精装品质。峯范北京独辟蹊径，在社区里设置了0平米的独立会所。
龙湖北辰揽境园林效果图
最后需要提醒大家的是，峯范北京现已开盘，成为区域第二个开盘项目，
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