白癜风为什么会复发 http://baidianfeng.39.net/a_yufang/140302/4346678.html

最新的房价数据出来了,北京房价单月上涨元/平米,涨幅3.2%,创了最近三年以来的单月最大涨幅纪录。

对于股市来说,3.2%的涨幅,不算多,但对于房价来说,这个幅度很大了,因为房子价值的基数大,相当于一套万的房子,一下就涨了16万。

为什么这个月突然涨了这么多?给大家分析一下…

首先,先看大格局,长周期房价的走势图,最近3年都在调整期,从17年最高点计算,北京房价的最大跌幅有-15%。

这个幅度的跌幅,08年和11年都出现过,但这么长的调整期,在历史上是从来没有过的。原因有3点,一是15-16涨的太快了,本身就需要调整;二是房住不炒,限房限贷执行最严格;三是限竞房大量入市,限价压死了价格天花板。

经过了三年的房价调整,这三点已经有所变化,主要是第1点和第3点,房价三年的下跌调整已经消化了15-16年的过快涨幅;另外限竞房进入下半场,未来限价对价格的压制作用会逐渐削弱。所以在持续下跌后,北京房价已经调整的很充分,出现反弹是非常正常的…然而这个反弹的幅度,还是显得夸张了一点…

房价出现快涨的原因有两点:

第一是缘于成交量的猛增。房价和成交量高度相关,通常来讲,月成交套数超过1.5万套,房价就会进入肉眼可见的上涨模式,5月份的单月成交套,已经完全超过了这个上涨模式的阈值。

由于疫情被压抑的需求,在4-5月集中释放,成交量还在持续向上,已经超过了18年和19年小阳春时的巅峰水平。

第二是涨幅数据受到了西城学区房的干扰,今年出了西城学区房多校划片的新政,大量家长赶在政策执行前跑步入场,导致西城的房价和成交量出现明显上涨,这对北京的全市数据有影响。这种失真会在6月消失,下个月的时候看看会怎样。

接下来咱们再看看各区的房价排行和走势,大家可以找找自己家的情况。

第一梯队的,仍然是东西城和海淀,有高端办公商圈,高收入的人口,顶级的学区,房价自然是最贵的,价格在8-12万左右。

北京房价的顶峰在西城,新政没能打压房价,反而赶在新政前跑步入场,西城单月涨幅6.3%,11.8万的单价也追平了17年3月的房价最高点,非常的夸张。

不过这轮跑步入场的事件性行情已经结束,该买的都已经买了,没买的也来不及了。新政正式执行之后,估计会是缓步回落的走势。

东城的房价一向非常稳定,佛系代表,从不上蹿下跳,本月涨幅0.8%。

而海淀在19年下跌明显,本月反弹也比较猛烈,涨幅达到了3.0%,收复了过去一年的跌幅。

再看看第二梯队,朝阳、丰台、石景山,传统的城六区,二手房均价在5-7万之间。

这个梯队的领头羊是朝阳,朝阳的走势弱于海淀,不过也已经形成了W底,目前房价恢复到去年9-10月的水平。

丰台和石景山,也和朝阳类似,都是W底的走势。

再来看房价的第三梯队,依次是通州、亦庄、昌平、大兴和顺义。这部分也是市场房源供应的主力,二手房价在4-5万左右。

最近一年多以来的房价走势趋同,从近半年表现来看的话,亦庄比较强劲,和通州在争夺第三梯队老大的位置。昌平也相对表现更强,在最近一个月反超了大兴的排位。

只从单月涨幅来看,昌平上涨2.8%,大兴上涨2.4%,通州和顺义上涨1.7%,亦庄上涨0.7%。

第四梯队是略远的郊区,门头沟、房山和怀柔,房价在3-4万。这个梯队的房价走势比较弱,一直处于阴跌期,直到这个月才出现了反弹,怀柔涨4.4%,房山涨3.2%,反弹幅度还比较可观。

最后的第五梯队,是纯远郊的延庆、平谷和密云,二手房价2万+。这几个区都比环京还远,市区同学去买房的很少,二手房成交不多,未来的走势也会维持弱势。

最后,来猜猜后面的房价会怎么样?我先来猜几个:

预判一:经过三年调整后,北京的房价已经见底,不会再创新低,未来以走平或小涨为主;

预判二:最近一个月的房价上涨具有特殊性,疫情后成交量填坑+西城学区房突增造成数据失真,6月后进入正常态,未来单月数据涨幅不超1%;

预判三:6月的成交仍然会维持较高水平,今年的小阳春比去年持久,全年房价走势也会强于19年,全年小涨,但幅度在5%以内。

新的一周,下班愉快~~



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