最新的房价数据出来了，北京房价单月上涨元/平米，涨幅3.2%，创了最近三年以来的单月最大涨幅纪录。
对于股市来说，3.2%的涨幅，不算多，但对于房价来说，这个幅度很大了，因为房子价值的基数大，相当于一套万的房子，一下就涨了16万。
为什么这个月突然涨了这么多？给大家分析一下…
首先，先看大格局，长周期房价的走势图，最近3年都在调整期，从17年最高点计算，北京房价的最大跌幅有-15%。
这个幅度的跌幅，08年和11年都出现过，但这么长的调整期，在历史上是从来没有过的。原因有3点，一是15-16涨的太快了，本身就需要调整；二是房住不炒，限房限贷执行最严格；三是限竞房大量入市，限价压死了价格天花板。
经过了三年的房价调整，这三点已经有所变化，主要是第1点和第3点，房价三年的下跌调整已经消化了15-16年的过快涨幅；另外限竞房进入下半场，未来限价对价格的压制作用会逐渐削弱。所以在持续下跌后，北京房价已经调整的很充分，出现反弹是非常正常的…然而这个反弹的幅度，还是显得夸张了一点…
房价出现快涨的原因有两点：
第一是缘于成交量的猛增。房价和成交量高度相关，通常来讲，月成交套数超过1.5万套，房价就会进入肉眼可见的上涨模式，5月份的单月成交套，已经完全超过了这个上涨模式的阈值。
由于疫情被压抑的需求，在4-5月集中释放，成交量还在持续向上，已经超过了18年和19年小阳春时的巅峰水平。
第二是涨幅数据受到了西城学区房的干扰，今年出了西城学区房多校划片的新政，大量家长赶在政策执行前跑步入场，导致西城的房价和成交量出现明显上涨，这对北京的全市数据有影响。这种失真会在6月消失，下个月的时候看看会怎样。
接下来咱们再看看各区的房价排行和走势，大家可以找找自己家的情况。
第一梯队的，仍然是东西城和海淀，有高端办公商圈，高收入的人口，顶级的学区，房价自然是最贵的，价格在8-12万左右。
北京房价的顶峰在西城，新政没能打压房价，反而赶在新政前跑步入场，西城单月涨幅6.3%，11.8万的单价也追平了17年3月的房价最高点，非常的夸张。
不过这轮跑步入场的事件性行情已经结束，该买的都已经买了，没买的也来不及了。新政正式执行之后，估计会是缓步回落的走势。
东城的房价一向非常稳定，佛系代表，从不上蹿下跳，本月涨幅0.8%。
而海淀在19年下跌明显，本月反弹也比较猛烈，涨幅达到了3.0%，收复了过去一年的跌幅。
再看看第二梯队，朝阳、丰台、石景山，传统的城六区，二手房均价在5-7万之间。
这个梯队的领头羊是朝阳，朝阳的走势弱于海淀，不过也已经形成了W底，目前房价恢复到去年9-10月的水平。
丰台和石景山，也和朝阳类似，都是W底的走势。
再来看房价的第三梯队，依次是通州、亦庄、昌平、大兴和顺义。这部分也是市场房源供应的主力，二手房价在4-5万左右。
最近一年多以来的房价走势趋同，从近半年表现来看的话，亦庄比较强劲，和通州在争夺第三梯队老大的位置。昌平也相对表现更强，在最近一个月反超了大兴的排位。
只从单月涨幅来看，昌平上涨2.8%，大兴上涨2.4%，通州和顺义上涨1.7%，亦庄上涨0.7%。
第四梯队是略远的郊区，门头沟、房山和怀柔，房价在3-4万。这个梯队的房价走势比较弱，一直处于阴跌期，直到这个月才出现了反弹，怀柔涨4.4%，房山涨3.2%，反弹幅度还比较可观。
最后的第五梯队，是纯远郊的延庆、平谷和密云，二手房价2万+。这几个区都比环京还远，市区同学去买房的很少，二手房成交不多，未来的走势也会维持弱势。
最后，来猜猜后面的房价会怎么样？我先来猜几个：
预判一：经过三年调整后，北京的房价已经见底，不会再创新低，未来以走平或小涨为主；
预判二：最近一个月的房价上涨具有特殊性，疫情后成交量填坑+西城学区房突增造成数据失真，6月后进入正常态，未来单月数据涨幅不超1%；
预判三：6月的成交仍然会维持较高水平，今年的小阳春比去年持久，全年房价走势也会强于19年，全年小涨，但幅度在5%以内。
新的一周，下班愉快~~
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbzl/1510.html
