远程办公带来了什么？
根据携程的官宣，他们正式开始混合办公模式。
其实早在年，居家办公、远程办公、混合办公这个课题就拿上了资管类议题的台面。近几年，已经进入了实践阶段。作为行业媒体，我们也有一些看法，和群友们讨论。
混合办公不是一个孤品，是网络、观念、工种细化、办公智能、无纸化办公等全都发展到了一定程度后自然到了它该开花的时候。
首先从企业方视角看，我们觉得这还是适合一些大面积人员较多的企业，事实也看得到，大多和互联网、大数据类的企业相关，其他一些非人员密集的需要创意和资源交换的企业未必适配。另外无论报道上说什么受到了员工的欢迎、支持度在上升啥的。大家一定要明确：所谓混合办公的动机绝对不是为了员工舒服等等这些水面上的油花。切记！绝不是。携程具体咋样我们不知道，但是我们采访的有两家企业（大型电商的客服部门），居家办公甚至引起了员工的反感，员工要坐到电脑前打卡，然后有专人视频查岗，还取消了饭补。我们认为，混合式办公终极目标还是为了企业自身。
1、混合办公降低了办公成本，同时加强了与业主洽谈续租时的底气。
记得多年前在金融街的时候，有一个大面积的重点客户谈续租，其中有一次商谈印象深刻：“我们这八九年了，好多中层买房、孩子上学都是在附近了，大家都习惯了，要是真续不成我们搬远点了，那弄不好有几个人都得离职去楼下的XXX公司了”。我答道：“那您看这续租条件还是赶紧上报吧，反正就差这2元的差距了，您楼上的XXX其实还等着扩租您这楼层呢，要不赶紧的，我们也只能答应他们了，您这赶紧续租了，我好劝他们去低楼层呗”。看到这里，我绝对不是觉得自己有多么成就感，要知道，在我们商办的成交中，个人能力只占10%不到，我们更多的价值恰恰就是多谈了1块钱，就对得起老板给的薪水了。所有谈判都是客观市场的因素反映到了具体的商务条件中而已。
而混合办公室来到之后，市场因素可能发生了改变。也许再下一次那个客户就会说：“那就把我们这个楼层让给楼上的XXX吧，我去低楼层那个小点的地方吧，低楼层总能便宜几块钱了吧。啥？也不行，那我搬走呗，反正面积降低了周围的选项也多了，还有提供装修的地方呢”。我答道：“那X总、XX总、XXX总以后上班多不方便呀”。“不会的，去年他们就不住这边了，奥北的别墅区那环境比这附近强多了，他们买房和孩子上学都在他们家附近了，我劝你赶紧上报吧，别再墨迹这几块钱了”。我：“……”。
群友们，这不是小品，这是一种逻辑。试想，只要有三分之一的员工或五分之一的中层不需要每天来上班，那么这个公司是否还要水吧区域，是否还要休息间，是否还要按标准为中层规划独立办公间。估计以后也就是加多一些会议室而已吧。租赁面积的减小就意味着适合的选择增多，企业议价能力增强。
有人担忧薪水降低，员工的薪水是降低了，但是降低的不是员工的薪水部分，而是衍生品，你都不需要每天来，你凭什么要求和每天来的人一样饭卡里充值一样多，交通补贴一样多。这是实实在在的成本降低。
2、混合办公扩大了企业的适聘者范围。
去年有一个新冠病毒携带者的行程信息，引起了大家的围观，这个人6点出门，九点多回家。每天倒2趟地铁+公交。路上的时间3个多小时。这确实是一种痛苦。混合办公成型后，办公室在国贸的，员工完全可以在门头沟，反正一周你来两次就行了。企业不需要顾忌你是否家远不能保证考勤。变相的也就扩大了适聘者范围。北京市区的房租房价太贵，毕业生可以住远一些，降低自己的成本，但是同样选择在心仪的企业上班。
回到本行业，从业主方视角来看，也会有一些潜移默化的变化，我们认为有两点需要开始琢磨了。
人流量的减少，大厦内还需要那么大的商业配比吗
以往总结的这些比例，这些基本逻辑，是否不再适用，至少不再适用于某些大厦了。业态的组合是否也要变化了呢。没那么多人了，各个商户的客单价就要调整，大家都知道，商户是否能够承受租金的高低，是进行收入估算按比例倒推的，说白了就是预测能挣多少钱，按比例我才能承受什么样的租金。就业主来说，未来再开发项目是否裙房要设计得少一点了。现有的项目有些裙房要不要换一下招商思路了。
针对随机办公人群，是否需要建设一个共享办公空间。
我们知道，很多资管公司的客户有一部分来自于楼内现有客户的扩租。业主为什么可以“包租价”给资管公司，无非就是避免空置风险和产品单一风险，良好的资管让自己在资本市场上获利等等。那么混合办公时代来临后，在持有刚需的条件下，业主方是否就不用让利给资管公司，可以自己建设共享办公空间，来为主力客户的一些随机员工服务。地下办公在以前既不被认可价值也不高，我们看到运营良好的也只有创业公社中关村项目和WFC里的COS等寥寥几个，那么有了刚需后是否也能得到较好的租金收益了呢。
从资管公司的视角，我们则认为可能出现了崭新的机会。
1、传统的包租方式转变
一直以来，包租资管公司有一个避讳是拒绝“开荒”。即使在一个未来概念中的商圈，大家都知道它未来价值上升空间很大，但是可能是3-5年后，那么即使现时的租金成本较低，也要谨慎投入。例如“东坝金盏”、“国门商务区”给我3元的包租价还不如国贸周围给我6元。
但是混合办公时代后，可能未必如此了，要知道，混合办公并不意味着居家（事实上居家办公也有很大弊端，你正视频会议家里狗把冰箱门给啃了、孩子被开水烫着了、楼下的邻居突然敲门说你家厕所漏水了等等不可控场景）。
大家来看星巴克最近干了啥，如果说王健林把电影院搬进了购物中心是一个开创。那么星巴克把办公位搬进了咖啡厅，这更可怕，一个卖咖啡的都要跨圈来抢商办地产的钱了，星巴克的店面可是地理全覆盖啊。我们能让客户都跑星巴克去吗，绝对不能啊！我们完全可以按3-5公里画圈，开办连锁式的服务办公室，在有效面积控制和基本办公设备的情况下，开创小型的办公空间，来专为远程办公的人员服务，由员工所在的企业支付费用。
由此延申，那么我们的包租资管方可能就进入了另一个发展阶段——由包租资管方和有需要的大客户提前签订供应协议，进入企业的供应商名录（我们一直以来的痛点不就是进不到客户的圈里去嘛），企业根据员工的需求内部调查，给出地理范围，由包租资管方在范围内包租场地提供混合办公服务（这种形态其实在公寓市场已经有先例可循）。而随之而来的，职住并行的商办园区即使再偏远，也将迎来新的市场价值。到时候可能燕郊的价值都和现在不一样了。如果真能如此，相信更能让咱们群中的老板们乐意吧，直接带着客户拿着客户的意向金去拓址那不香吗！
无须担忧说那些企业不能自己去租吗？那些小业主不能自己去找那些企业吗？我告诉大家，世界著名的投行——摩根大通的一般行政事务都外包给JLL，PM人员都在所服务的企业职场里办公.非核心业务外包是行业细分的趋势呀。
大家是否还记得我们学过的历史课——中国古代商业的形成呢！那些商人去找农民以低廉的价格统一收购粮食，然后到汴梁去贩卖，逐渐粮食价格都被这些商人给控制，一旦这个商人到了季节没来，农民都得愁死。大家看新闻，印度不再以国家统一价格收购粮食了，那些破衣烂衫的农民还要去首都游行呢。一份稳定的收入或者租金才是大多数小业主的终极诉求。哪怕到了现在，大家看看阿里淘宝美团都在干啥，他们不炒菜但是卖盒饭、他们没工厂但是卖产品。
如果像去年BOSS直聘在郊区为千人的电子服务中心选址那不好说，但是为了20个住在门头沟的员工，他们还会派行政人员去门头沟选址洽谈来回搞合同吗？
每一次商业办公模式的成功都将对资产价值重构，希望行业内朋友多发表意见，寻找未来的商机！
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