一位女粉丝的的门头沟小公寓，怎么也找不到买家。同小区的抛盘很多，眼看住宅热络，心中更是热锅上的蚂蚁。
这片区域的融创、远洋、华润的平层、loft层出不穷。挂、、、，持续下行。
按中介的说法，客户说是有，但都不着急。
“我的公寓，何时能脱手呢？”
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京楼的商住公寓，只比环京房产的流动性，强一点点。
数据显示，年3月后至今，北京单套面积在平以下的商办类新房，四年累计成交套，仅比年3月单月多套，不到年全年总量的10%。
到年，北京住宅的房价增幅2.4倍，名义GDP也是2.4倍（3.6万亿：1.5万亿），基本同频。
同期在年，是40/50年产权商住的重要拐点。
年，平米以下商住的成交价格高达4.5万/平。
与此同时，成交均价也降至3.25万元/平，同比年每平下跌1.2万元，降幅27%。相当于一套60平的小户型，四年来的市场价值减少72万。
-27%。这是新房。
实际上二手房真正能成交的价格。
相较于年4月初最高点，下行-35%。
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拆哥在三年前曾经写过文章：《拆哥｜已跌价35%！北京商住，是卖还是留？》，当时提出明确的观点，45-60㎡的面积区间是流动性最好的；优质商住三大原则——离地铁米以内、得房率高、通天然气。
比如顺义后沙峪的绿地启航国际，去年成交价70万，今年虽然价格没动，但是挂70万在五个月周期内，是能卖出去的。
但当时65平米的边套户型，双面采光，根本就没人看。
面积就是这么敏感。你家的公寓大于65平米，可能就要做持久战的准备了。
这个持久，有可能是一年，也可能是三年。
目前北京挂出的公寓二手房有多少？大中介APP上显示的是套，占北京总量的7%。
事实是：
很多人嫌价格低，不挂牌。
北京的商住价格，只是同地段住宅的六折。这个态势预计会成为长期趋势。
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从全国维度看，公寓普遍弱势，没有北京的大起大落。
还有重要的一点，商住的价格与商业、办公楼到底有没有关系？拆哥认为，有着弱联系。在低迷三年叠加疫情影响以后，拆哥观察北京的商铺市场有回暖迹象。
商住虽然居住属性高，但与经济活力、小型办公需求是有联系的。
乐居北京整理了一份资料，当前“热门”的小户型商住的租金。乍一看，怎么都不高？
注意，不要被迷惑，这张表的“分母”是买价。
比如台湖东亚尚品台湖，现在二手成交价只有70万，租金每个月，年化收益率3.6%。回龙观的东亚上北中心，月租金，售价万，收益率3.9%。
拆哥三年前文章很清楚——
4%原则。
租金收益率只要高于4%，房价不可能再降了。
在上海等长三角城市，公寓的价格一般是住宅的一半。甚至是无量下行。也就是住宅价格上涨高企，商住的情况下行。
比如成都金融城，住宅房价冲到5万/平，周边的商住还是“一字头”。
大家的公寓何时能脱手？最关键的要观察年的机会。二手住宅市场升温，公寓市场怎么也能雨露均沾一些。
放弃幻想，但也不要恐慌抛售。
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