■本文作者：王小明北京在明律师事务所
xx改造一类的协议搬迁项目往往令广大被拆迁人深感头疼：房屋长期无证、未经登记，拆迁方不给算补偿；地方政府不露面，任凭你如何着急都是某某公司或者村委会的一帮“社会人”上门来和你谈；公告、通知、方案信息模糊，从来不知道各种决议是何时作出的……那么，这协议拆迁项目的补偿低真的就没治了吗？
很多被拆迁人的房屋、土地存在未经登记导致的无证、缺证现象，而这在协议拆迁中是大忌。
通常而言，协议拆迁项目并无《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》那般规范的“调查、认定和处理”规定，对“半合法半不合法”的历史遗留原因形成的房屋往往通过村民自治、n方调查小组认定等相对简单粗暴的方法判定其是否给予补偿。
而一旦到了诉讼中，有时法院会将证明被拆迁房屋系合法建筑的举证责任完全归于被拆迁人一方，而被拆迁人手上缺的恰恰就是证。想要主张与有证房屋同等的补偿利益难度自然会很大。
故此，对未经登记的建筑要及时申办规划许可证、不动产权登记证，不要等到被划入拆迁范围了才想起来，那时候往往就不能补办了。
如果是承租的单位、房管所的公房，那么公房承租合同一定要有。如果没有，在协议拆迁中想主张获取补偿的资格一定会遇到困难。
这点看似“废话”，实则十分必要。被拆迁人最欠缺的，往往并不是复议、诉讼的能力，而是与拆迁方进行有效协商、沟通、谈判的能力。
协议拆迁不同于征收拆迁的关键之一，就在于其补偿安置多少是可以谈的。拆迁方不能再用在明律师曾提及过的那句“我们这是政府拆迁”“不签约就给你申请法院强制执行”来威胁、恐吓大家了。
补偿是谈下来的，不是打下来的。被拆迁人也要转变观念，不要在项目刚启动时就摆出一副拒绝沟通，与拆迁方对立的架势。“不卑不亢”地和对方谈，全面收集与项目相关的书面材料，对方不主动提供的要主动管它要，要求它出示。
而对于自己想争取的补偿安置利益，与其一上来就提得很高，不如先不透露具体的诉求。咨询一下专业律师，结合项目情况判断一下什么样的补偿预期才是合理的，更有利于和拆迁方建立一定的善意和信任，起码能够有效规避先被逼签的风险。
在协议拆迁中，拆迁方一上来并没有能够拆除你房屋的“尚方宝剑”，它也只能一户一户去谈，签不到一定的比例，它是拆不动的。
故此，被拆迁人要敢于去谈，善于去谈，而不要一开始总是“不在家”“没时间”，到人家签到95%了着急了，这就比较被动。
协议拆迁成败的关键在于同意、签约的比例，如果连半数都过不了，肯定是拆不成。因而各种基层民主程序大家都要运用好。
业主大会、居民代表会议、村民大会、村民代表会议、村民小组会议、集体经济组织成员的大会……所有这些“会”，被拆迁人都要重视起来，认真去参与，不要总当那缺席群众。
在北京、上海、广州等城市更新项目较多的大城市里，都会有相对完善的基层民主治理架构。楼门长、小巷管家、居民代表等都能在民主决策中发挥相当的作用。
被拆迁人要善于团结一切可以团结的力量，多走动勤沟通，将自己对拆迁改造的诉求、担忧和不满大大方方地说出来，没必要对“自己人”藏着掖着。
坦率地讲，协议拆迁里的矛盾、纠纷，事实上只集中于那最后的5%头上，其他95%只要签了约，就会自然地站到那少数人、个别户的对立面上去。
最智慧的做法，无疑是不去当那5%的人就能签订一份自己能够接受的补偿安置协议，早签约不还早有奖励金呢么。
协议拆迁的精髓就在于尊重民意，和谐拆迁。对其中可能出现各种违法行为，被拆迁人绝不可忍气吞声，而要及时采取要求公安机关保护人身财产安全、土地违法查处申请、及时报警制止逼签不法行为等回应举措。
靠着达成协议来拆迁，就不能允许逼签、骗签的存在。对所要签订的协议或者其他书面材料有疑问时，大家都不要盲目签字，拍照、录音留存证据，及时咨询律师的意见十分必要。
在明律师最后要提示大家的是，协议拆迁虽属“民事行为”范畴，但一旦久拖不决，就可能依据一些地方性规定由政府作出征收决定或者进行裁决。此时，已经被迫成为“少数人”的被拆迁人一定要抓住最后的机会，坚决针对相应的行政行为提起复议或者诉讼，全面运用征收拆迁中较为成熟、完善的权利救济渠道来伸张权利。
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