市面上关于楼市的分析报告千篇一律，销售面积、销售金额、调控政策等指标就像是一份产品的“必选项”，但很少有“可选项”，看多了难免会让读者产生食之无味的感觉。在这篇文章中，圈长将从“开盘首日去化”这个视角回顾一下年的全国楼市，希望这能成为地产研究中的一个“可选项”，甚至成为一份“甜点”。PhotobyMauriceWilliamsonUnsplash一、什么是“去化”？为了让读者能更轻松地阅读本文，圈长在这里有必要解释一下什么是“去化”，因为这是本文最重要的一个概念，没有之一。“去化”就是“销售”的意思，其衍生词“去化率”和“去化周期”广泛应用于房地产领域，而本文使用了“开盘首日去化率”和“开盘首日售罄率”两个概念。开盘首日去化率指的是开盘当日销售楼盘套数占推出楼盘总套数的比例，计算公式为：开盘首日去化率=开盘首日销售套数/开盘推出总套数。同样的，开盘首日售罄率指的是开盘当日即售罄（开盘首日去化率%）的楼盘数占总楼盘数的比例，计算公式为：开盘首日售罄率=开盘首日售罄楼盘数/总楼盘数。在搞清楚本文最重要的概念之后，我们就可以正式进入话题讨论了。二、数据简介按照惯例，圈长先交代一下数据的基本情况。本文所用开盘首日去化数据来自中指研究院的房地产报告，时间范围为年1月到年2月，覆盖北京、上海、广州、杭州、成都、南京、武汉、长沙、苏州、海口、南昌、青岛、重庆，共13座城市，个新开楼盘，套房源，开盘首日去化套，整体首日去化率高达80.71%。新房价格数据来自中指研究院，时间范围为年1月到年5月，上述13座城市的月均房价数据。二手房价格数据来自中国房地产业协会主办的中国房价行情网，上述13座城市各区县年2月的二手房均价数据。数据原因，圈长本次先研究13个都市圈的核心城市的房地产市场，好在这些核心城市具有足够的代表性，可以帮我们发现一些结论。未来，我圈还会继续努力挖掘数据，以更全面地研究我们圈定的30个都市圈的房地产市场。三、整体楼市1.开盘首日售罄率图1：开盘首日售罄率趋势图开盘首日去化数据显示，年上半年，除2月（春节因素）外，13城的开盘即售罄比例持续增加，在年6月达到峰值68.48%，随后逐月递减，到年2月，这个数字仅为13.51%。这表明，年上半年全国楼市是持续火爆的，而到了下半年突然降温，而且这股寒流一直持续到了年末。开盘首日能否售罄是楼市供求关系的有力佐证，这是一个0和1的关系，售罄表明市场供不应求，属于1的状态，而未售罄虽然不能表明一定是供过于求，但可以说明供过于求的可能性更大，属于0的状态。2.开盘首日去化率图2：开盘首日去化率趋势图如果开盘首日售罄率只能表明top楼盘去化能力的话，那么开盘首日去化率就是整体楼市的晴雨表了。年上半年，这个数字维持在90%左右的水平，但从年下半年开始，这个数字和开盘首日售罄率一样持续下降，到年2月仅为58.14%，与上半年相比下降了30多个百分点，楼市整体降温显著。不论是开盘首日售罄率还是开盘首日去化率，都显示年7月的楼市有一个明显的下降的过程。为什么会这样呢？从政策找原因总不会错。3.现象归因年，三四线城市房价的波动引发了年“”后的第6轮房地产调控潮，在“房住不炒”方针指导下，调控政策持续加码。据中原地产研究中心统计，年上半年，楼市调控政策高达次，同比上涨65%；而中国社科院发布的《中国住房发展报告（-）》显示，年全年，全国房地产调控次数高达次，比年同期上涨近80%。结合两个数据可以得到，年下半年调控次数为次，比上半年还多21次，同比几乎翻了番（上涨95%），更强的调控政策是导致楼市持续降温的因素之一。仔细研究发现，年6月，住建部等7部委发布了30城市巡查政策，与5月的约谈政策相比，这代表的是更强的调控手段，或许这就是导致7月以后楼市持续降温的重要原因吧。四、分城市看龙生九子，各有不同。我们来看一下这13城楼市各自表现如何。1.新开楼盘房源情况图3：推出房源排名图从新开楼盘总数和推出房源总数看，武汉新开楼盘总数为个，推出房源总数为套，均排在第一位，且远超其他城市；重庆开盘个，推出房源总数套位列第二，独占第二梯队。从盘均房源数看，成都和青岛最高，13个城市的平均水平为。2.开盘首日售罄率图4：开盘首日售罄率排名图倘若我们将全国的开盘首日售罄数据按城市拆分，上图中气泡大小代表新开楼盘总数的大小，气泡越大，则新开楼盘总数越高，其中的数字为新开楼盘总数。那么，从首日开盘售罄率看，杭州以60%独占鳌头，成都、青岛和武汉均超50%紧随其后，而上海19%，北京11%，苏州8%排在最后三位。3.开盘首日去化率图5：开盘首日去化率提琴图圈长特意将个新开楼盘的开盘首日去化率按城市划分，并画在一张“提琴图”上，帮大家更直观地了解真实情况。以青岛为例，90个新开楼盘总体开盘首日去化率为92.79%，提琴形状中越宽的部位，代表处于这个去化率水平的新开楼盘数越多，青岛是唯一一个新开楼盘首日去化率没有低于60%的城市，楼市表现非常强劲。杭州、武汉和长沙的情况类似，开盘首日去化率集中在较高水平。从数值上看，青岛、杭州开盘首日去化超九成，属于第一梯队，武汉、广州、重庆、长沙和南昌首日去化超八成，属第二梯队，成都超七成，属第三梯队，南京、海口、北京和上海超六成，属第四梯队，苏州仅五成，属第五梯队。4.试从价差找原因通常来说，中国楼市受政策影响甚大，有时这种影响是决定性的，此外，楼盘的位置、开发商口碑、房屋性质和种类等因素影响也非常大。假设北京将新开两个楼盘，一个是由某5A级（仅表示优质，并无实质意义）开发商在海淀区某顶尖小学的学区内开发的花园式小区，定价15万元/平方米；另一个是由某B级开发商在门头沟区某空地（无任何配套设施）开发的普通住宅，定价3万元/平方米。请问哪个楼盘会卖的更好？估计大家动动脚趾头就能说出一万个理由来支持第一个楼盘能大卖了。现在我们并不清楚这个楼盘究竟有什么样的优势，但我们可以通过价差窥探一二。以下是13个城市年1月到年5月的月均新房价格数据以及各区县年2月的二手房均价数据。图6：新房均价走势图先做一个说明：图上的数字指的是一个城市各区县中最高的二手房均价。从新房价格数据看，与年1月相比，13个城市均有一定程度的上涨，其中上海、广州、苏州、成都、武汉以及重庆的增长趋势非常明显。比较有意思的是，长沙在年6月和7月实现了一波跳跃式上涨后稳定在了高位水平；在年12月，蛰伏已久的武汉楼市突然鹊起，房价一路飙升了20%左右；北京在年12月经历了一波快速上涨之后又逐渐回落；海口的房价犹如过山车一般疯狂试探投资者的心里防线；对于印象中房价稳步上扬的南昌而言，数据显示如此波动圈长也觉得纳闷，不排除年12月南昌开盘比较少而且集中在远郊这样的情况导致数据失真吧，待后续再深入研究。图7：新房价格和市场价格的价差图从房价走势图看，整体楼市基本还是看涨的。为了比较新房价格和市场价格，圈长用年2月各城市各区县中二手房均价的最高值来代替市场价格。原因在于，一方面，二手房的最高均价一般出现在城市最核心的位置，能够代表一个城市的竞争力；另一方面，这里用各区县的二手房均价作为市场价格能够避免因个别楼盘的超高单价虚高了市场价格，提高了数据的稳定性。这13个城市，我们一个一个聊。(1)海口海口的新房和二手房价格几乎没有差价，但过山车般的房价让一部分投资者望而却步，67%的开盘首日去化率以及33%的开盘首日售罄率可以说明了一些问题。(2)杭州1.23的超低价差、稳定的房价、G20和亚运会的助力，让杭州成为了全国最炙手可热的房地产市场。91%的开盘首日去化率和60%的开盘首日售罄率就是最好的印证。(3)苏州苏州是一个比较奇怪的存在，1.45的价差说明苏州的新开楼盘质量应该不会太差，而且苏州房价也在不断递增，那为什么开盘首日售罄率和去化率水平这么低呢？或许是因为苏州离上海太近，而上海周边的楼市竞争又太过激烈吧，上海本地、嘉兴、吴江、南通都是其有力竞争者。不然真的很难解释苏州楼市的低迷状态。(4)长沙长沙的价差为1.49，在13个城市中排名第四，开盘首日去化率为84%，首日售罄率为49%，表现不俗，这和其跳跃式上涨的房价相互呼应了起来。(5)重庆重庆是我国面积最大的直辖市，与四川省东部接壤，价差1.51说明重庆市区附近应该还有可开发空间，48%的开盘首日售罄率和79%的首日去化率表现也不错，同时，其房价也持续走高。(6)南昌南昌的价差为1.75，首日售罄率28%表现一般，但其首日去化率达到了81%可谓表现很强势，可能去南昌买房的以天秤座为主吧（天秤座以犹豫不决的性格闻名遐迩）。前面提过南昌的房价有一段个下降又慢慢复苏的过程，或许南昌买房客犹豫不决是有道理的。(7)南京南京的楼市好像不温不火，房价浮动较为平稳，1.83的价差、78%的开盘首日去化率以及37%的开盘首日售罄率都表现得中规中矩。(8)成都成都作为我国西南地区的扛把子，近年来发展迅猛，2.00的价差以及迅速上涨的房价足以说明一些问题，现在我们从开盘首日表现看，75%的首日去化率表现一般，但高达58%的首日售罄率却是成都楼市火爆的有力证明。(9)广州广州，中国老牌强市，建成区的不断扩张使得价差达到了2.40的水平，但迅速蹿升的房价似乎预示着老牌强市新一轮春天的到来，83%的首日去化率可以说表现十分强劲，36%的首日售罄率也算是中规中矩。(10)武汉武汉有“九省通衢”之称，是我国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国。个新开楼盘绝冠全国，2.41的价差更是说明武汉正在迅速扩张，而在如此庞大的新开楼盘基数下，依然有86%的首日去化率以及51%的首日售罄率，宣告了强大的武汉依然在不断成长。(11)北京北京是我国的首都，生活在北京的人都能够体会到北京之大，日常通勤20多公里都算是稀松平常的事情了。北京的新楼盘集中在四环外，这就是为什么北京的价差高达3.09了，从房价水平看，北京的房价也基本处于一个较为稳定的状态，67%的首日去化率和11%的首日售罄率属于一个较低的水平。(12)上海上海作为我国最具现代化气息的城市，房地产市场和北京类似，3.13的价差，62%的首日去化率，19%的首日售罄率以及稳定的房价水平都说明了上海楼市的平静。(13)青岛青岛的价差居然超过了北京、上海，达到了3.38的水平，这是圈长所没有预料到的，翻看了一下青岛各区县的房价数据发现，青岛的崂山区和市南区的房价显著高于其他地区的水平，而青岛的新开楼盘基本上没有在崂山区和市南区的。与此同时，青岛楼市的表现非常好，房价平稳上涨，91%的首日去化率和52%的首日售罄率也都名列前茅。五、结语从这个不太常用的视角——开盘首日去化率和开盘首日售罄率来看：1.全国楼市年上半年表现较为平稳，到年下半年遇冷逐渐降温，这与楼市的其他指标相呼应得到了类似的结论。2.结合价差、房价走势以及开盘首日表现看，杭州、成都、武汉和青岛应该是这13个城市中表现最好的。杭州以91%的首日去化率和60%的首日售罄率独占鳌头，借阿里巴巴、G20和亚运会，杭州彻底从旅游城市蜕变为全国乃至全球一流城市。成都作为我国西南地区的扛把子，受西部大开发的红利影响，近年来发展迅猛，楼市逐渐火爆。“九省通衢”的大武汉是我国内陆最大的水陆空交通枢纽，不断扩张的城市带来了巨大的楼市机遇。青岛的优秀表现最令人意外，集中在外围区域的供给已然无法满足购房需求，这一点在开盘首日去化率和开盘首日售罄率上体现的尤为明显，市场热度非常高。3.与此同时，北京和上海作为我国的政治和经济中心，则已经处于较强的外溢阶段，且受到重点限购和限价，其周边城市正在享受外溢的红利，特别是上海都市圈周边的伙伴们正在快速崛起，并将在未来一段时期内持续这一趋势。这篇文章作为“楼市去化研究”的开篇侧重描述现象，圈长将在后续研究中着重探讨其与经济、政策、人口等方面的联系。未完待续，敬请期待……鸣谢：感谢刘舟同学辛苦收集数据，本文才能够顺利完成。
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