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言
自年1月1日施行的《民法典》首次将优先承租权法定化。《民法典》第条第2款仅仅25字，对商业地产租赁会带来何种影响？本编结合裁判文书网审结案件的视角，分析商业地产租赁合同中涉及优先承租权案件争议焦点及裁判观点。
争议焦点一租赁合同约定放弃优先承租权的条款是否有效？
经检索发现，优先承租权并非效力性强制性规定，放弃优先承租权，系当事人依法处分自己的民事权利。租赁合同中可由双方当事人协议约定排除优先承租权。
??案例一：江苏省无锡中级人民法院（）苏02民终号案件
法院认为：双方签订的合同均约定了租赁期满，昀屹公司如需续租，需在租赁期满前45日向赛格公司提出书面申请，经赛格公司同意后，双方重新签订租赁合同，否则视为昀屹公司放弃优先承租权。赛格公司与昀屹公司签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。
??案例二：北京市第一中级人民法院在（）京01民终号案件
法院认为：租赁合同约定，租期届满如出租人仍继续出租租赁标的，承租人在同等条件下享有优先承租权。承租人如要求续租，则必须在租赁期满前2个月之前书面通知出租人。否则，视为承租人放弃优先承租权，出租人有权另行出租。依法成立的合同受法律保护。本案中，人人信公司与世纪港湾公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。
争议焦点二承租人行使优先承租权行是否需以出租人继续出租为前提条件？
经检索发现，如果出租人决定不再出租，则承租人行使优先承租权的先决条件不复存在。
??案例三：上海市徐汇区人民法院（）沪民初号案件
法院认为：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，租赁合同系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。现租赁合同期限已届满，烟草公司明确表示不再续租，故烟草公司主张大脚丫商行从系争房屋搬离并返还房屋的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。另外，关于大脚丫商行主张优先承租权的问题，该优先承租权的行使前提应为烟草公司继续出租系争房屋，现烟草公司并无出租系争房屋的行为或意思表示，故本院对大脚丫商行的该辩称意见不予采纳。
??案例四：北京市西城区人民法院（）京民初号案件
法院认为：基金公司与资产公司虽辩称其有优先承租权，但金座公司在租赁合同到期前已向基金公司及资产公司发函告知不再续租涉案租赁合同。合同成立需双方当事人协商一致，资产公司及基金公司虽辩称租赁合同到期后涉案房屋继续由基金公司实际使用，现金座公司明确表示不再同意将涉案房屋出租给基金公司及资产公司，因此基金公司与金座公司之间亦不成立不定期租赁合同关系。现金座公司基于涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，要求基金公司腾退涉案房屋，于法有据，本院予以支持。
争议焦点三优先承租权中的同等条件包含哪些要素？
租期、租赁面积、租金、租金支付方式普遍认为是同等条件认定的主要因素，租赁目的、维修条款、违约责任、商业价值等在部分案例中亦作为同等条件的认定的因素。《民法典》未就租赁合同中同等条件的范围作出规定，目前亦无相关配套司法解释对此作出规定。因此导致在司法实践中，各地审判机构对于“同等条件”的认定存在差异。
??案例五：四川省成都市中级人民法院（）川01民终号案件
法院认为：关于草堂街道办是否侵害民生公司优先承租权的问题，草堂街道办发出的《牧电巷36号农贸市场资产管理内部公开比选结果的公告》载明民生公司为第二中选候选人，可见草堂街道办并未禁止或阻碍民生公司参与租赁比选；从案涉《场地租赁合同》“在同等条件下，乙方具有优先权和续租权”的约定来看，双方约定的优先承租权是指在民生公司在同等条件下具有优先承租的权利，而从草堂街道办发出的公告来看，民生公司的报价低于第一中选候选人汇民公司，并未达到同等条件，民生公司举示的证据亦不能证明其向草堂街道办做出过愿意以与汇民公司相同报价承租的意思，故草堂街道办确定汇民公司为中标人的行为并未侵害民生公司的优先承租权。综上，民生公司关于其不应搬离案涉房屋的上诉理由均不成立，一审判令其向草堂街道办返还牧电巷36号菜市场办公室并无不当，本院予以维持。
??案例六：河北省晋州市人民法院（）冀民初号案件
法院认为：本院认为，原告陈会卿与晋州市市场服务中心年4月1日签订的租赁协议已依约履行完毕，晋州市市场服务中心与石家庄迈凯人力资源服务有限公司签订的《资产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律法规的规定，合法有效。本案争议的焦点在于原告陈会卿是否享有优先租赁权，根据民法典规定，在同等条件下，原告才对租赁物享有优先承租权，晋州市市场服务中心与迈凯公司的租赁协议是对晋州市大棚整体的租赁，与原告租赁的2号大棚西头北数第二间相比较，不是同等条件，故承租人陈会卿不享有优先承租权，故对于原告以享有优先承租权为由要求确认二被告的资产租赁合同无效的请求，本院不予支持。
争议焦点四承租人参加出租人组织的招投标是否视为放弃优先承租权？
经检索发现，对于承租人参加竞标是否就意味着放弃优先承租权，因各地审判机构观点不一，具有不确定性。江苏南通中院认为，承租人最终未中标，视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。北京门头沟法院认为，即使确定中标人，出租人仍应征询原承租人是否同意按照中标条件继续承租房屋，若出租人未履行询问义务，则剥夺了原承租人享有的权利。四川省成都中院认为，原承租人在知道中标人的合同报价后，并无同意以同等条件继续承租的意思，出租人与中标人签订租赁合同并未侵害原承租人的优先承租权。建议根据争议案件所在地的司法审判机构公布的生效判例作为参考。
??案例七：江苏省南通市中级人民法院()苏06民终号案件
法院认为：但根据民法典规定，优先承租权的权力行使应满足两项条件，即租赁期限届满后出租人愿意继续出租，承租人以同等条件承租。其中核心是同等条件，不仅包括租赁价格、租金支付方式、租赁期限等，还包括与租赁关系相关的其他条件，如租赁物的用途等。案涉房屋租赁合同期限届满前，刘浩供销社已采取了以竞标方式进行的公开招租，其作为出租人已向陈江即原承租人履行了竞价招租通知义务，陈江作为承租人亦按照程序参与竞标获取租赁权，原承租人未参与竞标或最终未中标的则视为其不具有同等条件而丧失优先承租权。
??案例八：北京市门头沟区人民法院()京民初号案件
法院认为：由祥龙客运公司组织并按照自己提前设定的程序和标准，对32号房屋承租人进行遴选，经北京产权交易所审核，确定北京世纪优鲜商贸有限公司为32号房屋最终承租人，但此时祥龙客运公司仍应征询香港雨润发公司的意见，询问其在同等条件下，是否同意继续承租房屋。对此，祥龙客运公司不履行询问义务，直接拒绝其承租32号房屋，等同于剥夺了香港雨润发公司享有的权利，而且有违公平竞争的法律原则。
??案例九：四川省成都市中级人民法院()川01民终号案件
法院认为：双方约定的优先承租权是指交大智能幼儿园在同等条件下具有优先承租的权利。而从交大投资公司发布的公开招租公告、交大智能幼儿园递交的报价单、巴中市金太阳幼稚园递交的报价单等材料显示，报价作为主要评分因素占比70%，而交大智能幼儿园递交的报价明显低于巴中市金太阳幼稚园，并未达到同等条件。交大智能幼儿园举示的证据亦不能证明其在递交报价单时向交大投资公司做出过愿意以与最高报价的其他幼儿园的相同报价承租的意思表示。故交大投资公司确定巴中市金太阳幼稚园为中选幼儿园的行为并未侵害交大智能幼儿园的优先承租权。
结
论
优先承租权的法定化，限定了出租人的部分权利，对承租人起到一定保护作用，是对双方权利义务的一次法定调整。但鉴于目前尚无配套司法解释对于优先承租权作出更详尽的规定，为了尽量避免纠纷，建议出租人和承租人在签订租赁合同时，尽可能就续租条款细化，明确约定续租条件。至于在租赁合同条款中如何设计续租条件，欢迎持续
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