这次暴雨,对郊区买房的启示

这次暴雨，我们看到了超预期的房产案例，详见：北京暴雨，很多房子经受住了考验！

有声音出来了，认为郊区的房子要跌，尤其是门头沟和房山的房子绝对不能买，甚至有人放言这两个区的房价要跌2万一平，事实果真如此吗？?

也有人说，亦庄位于的地势低洼的分洪区。但事实也是如此不堪吗？?????

先来看门头沟。有张暴雨中的截图，坐标是绿城西山燕庐西区，地处门头沟，房价5万+。视觉上仿佛暴雨不存在一般。??????

门头沟新城，除了开发晚+管道新之外，与老城区还有着比较大的区别——相对远离逼仄山区。

在门头沟分区规划中，老城区是“新城北部地区”，承载主体是龙泉镇；新城则是“新城南部地区”，承载主体是永定镇。

长安街西延长线、地铁S1号线、龙湖商业、中骏商业都在新城部分。新城的路更宽，房子新，近地铁，对老城区房价是降维超越的。????

老门头沟人比较人认可双峪环岛，BRT4经过这里，也就是图中红点的“门户”，它的周边也是这次暴雨小视频的集中地。?????

从卫星图上看到，老城区（北部）靠近中门寺，这块的的地形更为逼仄，坡度断面更大。此前知名的商品房V7、裘马四季位于这块的辐射区。???????????????????

但拆哥现在做个简单分析，一家之言，仅供参考。

老城区门头沟河流域范围，旁边还有个砂石坑蓄滞洪区，门头沟河道承担区域山洪排放的功能，峰值流量过大造成河道溢出，顺着老城区的主干路形成行泄通道排水。

能把市政路形成“行洪通道”，必然说明水往低处流。拆哥从GoogleEarth上查阅地形图，中门寺前的等高线是m，而m的等高线蜿蜒地纵贯了老城，有坡度，水就会形成流势。???????????????

有人说，新城也是环山，甚至永定镇的平均海拔只有73米，海拔比门头沟老城还要低一点，为什么没有内涝？

四个字：相对高差。

而门头沟新城地势开阔，是一张平坦的大饼。它的南部与千灵山-北宫（丰台区）接壤，但交界处地势差不明显，而且有拦截，上面的水会分流，也不会从南而降。???????

新城东部有一个湖，那就是蓄洪水的地方，是蓄水区，距离翡翠长安不远。???????

结论，如果你喜欢，门头沟新城（南部）是可以买房的。而且，未来门头沟北部的人会更多地向南部换房，两个片区的价格会继续拉大。

再来说亦庄。

凉水河是北京中心城区“南分洪”的重要河道。在7月31日晚间，凉水河南三环段的水量增加，周边商品房东丽温泉家园、康泽园、彩虹城的粉丝也都有向我反映这一情况。

但其实亦庄业主这次普遍反馈，没有受到什么影响。有三大法宝：南海子公园、凉水河滨河绿道、通明湖。

亦庄的管线设施建得有口皆碑，尤其是丰禾嘉会的开发商亦庄控股，它的城市基础设施建设能力被广泛认可。??

南海子公园自不必说，说说这个步道公园。很多人认为在河边修橡胶跑道、绿树就是为了观赏，那就大错特错了——暴雨来临的时候，通过这些缓坡来分担洪水的压力，不会让水冲到居住区和商业区。?????????

这次暴雨，凉水河水量猛增，就有河水漫溢到沿河步道上，不过对市政路没有冲击。

另外就是通明湖了。它有重要的蓄洪作用，除了景观美之外，它对于亦庄路东区、台湖板块有着重要的“平急两用”的功效。

气候变化正让我们迎来百年大变局——“胡焕庸线”可能正在北移，北方雨水增多。北方正在变得更湿润，越来越成为现实。

这会有一个重要的变化，未来北京地区的湿地公园，随着北京变得湿润，可能水量越来越丰沛，临湖的房子，看到的景色可能越来越壮观，房子的溢价会继续增长。