距离第二批集中供地结束仅50余天，该批成功出让的17宗地中，有一宗地的案名和产品信息已经流出，速度之快令人咋舌。
帮主日前在五棵松华熙中心偶然发现了龙湖北辰·揽境的城市展厅，了解到这个位于京西门头沟的项目以首置产品为主，且还拥有临铁的优势。
这对首置人群无疑是个好消息。
实景图
01
门头沟市场供应失衡
门头沟区域市场曾在几年前突然崛起，房价迅速拉升到6万+。
如果有人问长安街的尽头在哪里？西端就在门头沟境内，从长安街一路向西，过了石景山新首钢大桥，就进入门头沟境内。
新首钢大桥实景图（图片来源：网络资料）
位于长安街西延长线，门头沟区是北京距离核心区最近的近郊区。
但在北京新版城市规划中，门头沟区并未被列入“平原新城”范围，而是划为“生态涵养区”，原因就是面积达平方公里的门头沟区，平原部分仅占1.5%，主要分布在永定河西与群山之间地带。
独特的地理条件，决定了北京市没有将门头沟区划入承接主城区疏解人口的平原新城，也使门头沟区住宅市场在快速崛起后，凭借依山傍水的自然环境，成为京西改善居所的主战场。
在年门头沟区恢复供地后，除一宗共有产权房用地外，4宗商品房用地，已上市的西山相府和中建·长安麓府，区域内仍在售的鸿瑞西峰、华萃西山、檀香府等项目，均以改善产品为主。
可以说，近两三年，京西的首置人群在被挤出石景山区后，在门头沟区也难觅落脚之地。
但是，门头沟的改善产品去化速度缓慢。
前11个月，门头沟全区住宅网签成交仅套，成交金额仅约66亿元，尚不如某些单个楼盘的成交量。网签额过10亿的楼盘仅有2个。
02
揽境项目主打首置产品
今年门头沟区共成功出让2宗地，但抢手程度大不如前。
5月，雅居乐底价拿了永定镇宅地。10月，北辰+龙湖联合体以1.5%的溢价率揽得永定镇宗地。
该地块占地.34平米，规划建设面积.59平米，需配建平米保障性租赁住房，共套商品房源。
由于竞拍时未触及价格上限，竞政府产权份额环节自然也被省略。而6.1万元/平米的政府指导售价，使项目房地价差充足，开发商有充分的利润空间，在实际售价上也就有了更多的想象空间。
按龙湖操盘的性格，这个项目具备打造高端改善产品的所有条件。
但是，在北京市场全面向改善倾斜的市场环境下，门头沟区域市场缺乏首置供应的情况下，开发商将项目主打产品定位在首置+刚改，户型面积在62—98平米区间，表明其寻求市场蓝海的目的。
即使按6.1万元/平米价格销售，该项目起步价在万元左右，首付万出头，买一套62平米小两居，对于首置人群来说，是个能够得着的门槛。
何况，由于利润空间充足，据悉该项目将以5.5万元/平米的价格释放，让上车门槛可以更低。
龙湖将该项目定位面向首置可谓明智之举。
03
轨道交通解决首置痛点
首置人群买房，一看总价，二看交通。
门头沟永定镇最大的优势是有地铁，这无疑可解决首置人群的通勤需求。
目前，地铁S1号线开通运营将满4年，这条北京首条无噪音磁浮线路实现了石景山金安桥站与门头沟石门站的连接，全长10.2公里，共设7个站点。
揽境项目位于长安街西延长线北侧，四道桥站和上岸站之间，导航步行至四道桥站约余米。
今年底，M11号线西段即将开通，由石景山北部的模式口向南经金安桥、北辛安，至新首钢站。
金安桥站是三轨交汇的枢纽，在此还可换乘北京东西大动脉M6号线。
可以说，现有的地铁配套，足以支撑在门头沟永定镇居住的出行需求。
而这样的硬核基础设施，得益于北京冬奥会的红利，与新首钢园区仅一河之隔的门头沟，是石景山外最直接的受益者。
除了轨道交通外，永定镇区域已引入北京八中（京西校区）、首师大附中永定分校等优质教育资源，还有龙湖长安天街、中骏世界城、PLUS购物中心、欢乐大都汇等大型商业配套，区域宜居生活氛围正逐渐成熟。
龙湖长安天街实景图
汇集了如此多的城市资源，又出现了一个对首置十分友好的楼盘，这无疑将为平淡的门头沟市场激起波澜，也为首置人群提供了难得的上车机会。
此外，帮主梳理了目前市场上总价区间适合首置的楼盘，虽然市场仍有一定存量，但万区间及以下的产品确实越来越少了。
附表：
北京总价万左右首置上车盘一览表
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