11月,中央连续出台信贷、债券、股权融资等支持政策,稳定房地产市场,“三箭齐发”保交楼、保民生,那么11月地产销售数据怎样呢,我们先来看一下。
根据克尔瑞数据,11月30个重点城市成交面积为万平方米,环比下降14%,同比下降30%,1-11月累计同比跌幅达39%,行情依然很惨淡。去年下半年的销售数据已经比较低了,今年是在低基数基础上继续下降。
从不同能级城市看,一线城市全靠上海撑着,11月总成交为万平方米,环比下降16%,同比下降36%。看单月数据,广州同比下降67%,这是膝盖斩了,深圳刚好腰斩,同比下降50%,北京同样下降34%,上海则是同比上涨了49%,主要原因是上海六批次集中入市,迎来了供应高峰。累计数据看,上海表现依然是最好的,北京、广州、深圳都下降30%左右,上海仅仅下降5%。
再来看看二三线城市,11月整体总成交万平方米,同比下降30%,前11月累计同比下降41%。分城市看,先单看11月数据,表现比较好的是成都、杭州、无锡、东莞,这四个城市同比都实现了正增长,武汉、海口、徐州、重庆、福州、郑州单月同比降幅都超过了50%,其中受疫情影响较大的重庆、郑州降幅更是超过了80%。再看前11月累计数据,所有城市都在下降,相对较好的是成都、西安,累计降幅在20%以内,杭州、武汉、无锡、宁波、常州、徐州、厦门、重庆、福州跌幅都超过了50%。
这里不得不提下上海,虽然经历了超过两个月的封城,表现依然是中国最稳定的城市。
从数据看,似乎一点起色都没有,那是不是所有的城市所有的楼盘都是一潭死水呢?当然也不是,在全国地产萧条的大背景下,仍有部分楼盘取得不俗成绩。
以杭州为例,11月27日开盘的伟星·星瓒颂锦府,加推高层房源共套,共有户家庭进行了购房意向登记,中签率10.18%,开盘当天去化率%。此外,瑞安?武汉天地云廷三期、成都锦江金茂府、上海四季都会绿龙北等项目,都实现了开盘%去化。这些楼盘有一个共同点,区位都比较好,主要针对改善客群,此外有的与周边二手房价格存在明显倒挂。比如伟星·星瓒颂锦府项目,新房高层均价元/㎡,而周边二手房价格基本在-元/m2之间。
可以看出,在刚需退场的情况下,热门板块的改善型楼盘维持了一定热度。中指研究院对华东地区部分典型楼盘11月开盘情况进行了统计,改善型楼盘市场表现普遍好于刚需盘。
那么问题来了,刚需盘未来还有市场吗?
当下的楼市低迷,一方面是前几年过于火爆,透支了部分需求,另一方面是大量民营地产公司暴雷,伤害了市场信心,再加上经济不振等多因素叠加。上个月出台的救助政策主要是在房企的融资端进行救助,帮助房企稳定现金流,同时保交楼、保民生。但借债只能缓解一时,只有房企恢复自身的造血能力,才能实现可持续的发展。目前销售市场仍处于筑底阶段,政策的传导需要时间,只有购房者的信心修复,才能看到更多的人入场。
但从长远看,当下的市场或许只是在回归新常态。根据国家统计局出版的《中国统计年鉴》,年我国初婚人数为.8万人,比上一年减少70.8万人,这是多年来首次跌破万人,也是自年以来的新低。再看今年前三季度的数据,结婚人数还在持续下滑。民政部发布的数据显示,前三季度我国结婚登记人数为.5万对,比年同期下滑7.5%。结婚人数减少,刚需群体自然相应减少了。
结婚人数的持续下降也将造成出生人口的减少,进而更加深远的影响房地产市场。并且,随着市场上的存量二手房不断累积,刚需购房者的态度将更加谨慎,或许将更多转向二手房。
同时,随着大家收入的提升,对居住品质也会提出更高的要求,区位好、品质高的改善型楼盘,则由于其稀缺性,大概率仍然会受到购房者的青睐。刚需盘、改善盘的分化将成为常态。
这种分化将不仅体现在不同能级的城市之间,同一城市的不同板块也是如此。
从土拍市场也能看出一些端倪,以苏州为例,12月5日,苏州第五批次集中供地结束,这次供地10宗,其中位于苏州工业园区的3宗地,吸引了近20家房企参与竞拍,最终2宗触顶摇号,1宗溢价成交,而其余7宗地则全部是底价成交。同样在北京,11月29日进行的第四批次集中供地结束,总共6宗地块,位于朝阳区的3宗地块溢价率全部触顶,而相对偏僻的门头沟区地块则是底价成交。
苏州第五批次土拍
北京第四轮土拍
这对房企也提出了新的要求,过去高周转、高负债、高杠杆,产品能力差的房企将注定被淘汰,以规模论英雄的时代已经结束,未来只有经营稳健,能提供更好居住品质以及差异化服务的房企才能得到消费者的认可,成为这轮地产周期的赢家。
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